Вернуть центр

Деградация улиц в центральной части Челябинска как отложенный эффект градостроительных ошибок

Власти и бизнес южноуральской столицы озабочено морщат лбы: из центра города побежала торговля. С улиц стали исчезать точки продаж, чье пребывание на одном месте казалось таким же вечным и незыблемым, как статуя Ленина на главной площади. Эксперты осторожно предвидят, что процесс временный, но восстановление пойдет гораздо быстрее, если не только бизнес, но и город осознает свои ошибки.

shutterstock.com

Из центра в центры

Отчасти все объясняется общими неурядицами в экономике и ударом по платежеспособному спросу. Об оптимизации, а то и полном сворачивании своей работы в России с конца прошлого года объявили несколько зарубежных брендов. Прежде всего, это коснулось провинциальных городов, даже с миллионным населением. Для престижных брендов не последнюю роль всегда играла локация, поэтому их уход стал особенно заметен как раз на престижных центральных улицах.

Начальник управления торговли администрации Челябинска Сергей Березуев указывает на проблемы и в других секторах. Например, произошло численное сокращение или полное закрытие региональных представительств ряда крупных туроператоров. В Челябинске еще недавно было много офисов компании TUI, и все они тяготели к центру. После ухода компании из Уральского региона эти точки оказались в ожидании новых арендаторов.

Впрочем, кризис в экономике лишь усугубил чемоданные настроения, которым сами предприниматели видят вполне естественные причины. Управляющий коммерческой недвижимостью Илья Коноплев констатирует: покупательский поток неизбежно перетекает в крупные торговые центры. У бутиков и шоу-румов на центральных улицах растет доля арендной платы в структуре выручки и падает эффективность.

«Это будет ускоряться с открытием все новых торговых центров, - вторит ему основатель компании «Леди-Прима» Нелли Тибелиус. – У нас их пока очень мало, иначе отток из центра был бы катастрофичным». Вернуть людей из молов будет непросто: в потребительской культуре челябинцев уже произошли сдвиги, считает предприниматель и общественник Николай Дейнеко. «Людям теперь удобнее доехать до мола в стороне от центра, спокойно поставить машину, купить все в одном месте, заодно решить какие-то другие вопросы или просто развлечься. На другие варианты они уже не соглашаются», - говорит он.

Хотя, добавляет эксперт, можно и вообще не тратиться на покупки в Челябинске, а совершать их за границей. Благо у многих жителей южноуральской столицы такая возможность по-прежнему есть. «Давайте честно: за границей в магазинах ниже стоимость, по-прежнему лучше качество, сервис, ассортимент. А сам шопинг, как правило, - это только часть поездки, которая случается или по возможности, или по необходимости. Я понимаю тех, кто почти не бывает в челябинских магазинах», - аргументирует Дейнеко.

Усложнившаяся конкурентная среда обнажила огрехи маркетинга.

«Если разобрать каждый случай в отдельности, то наверняка увидим, что были какие-то внутренние проблемы, которые кризис просто усугубил», - считает Илья Коноплев. До недавнего времени считалось: все, что в центре, приносит прибыль. Продавцы товаров и услуг стремились сюда, и отсутствие конкуренции им многое прощало. Теперь условия изменились, и ошибки предшественников стоит учесть тем, кто через какое-то время снова решится въехать на первые этажи центральных улиц. «Это будут уже другие арендаторы и другие группы товаров и услуг, - считает Сергей Березуев. – Скорее всего, это будут более массовые заведения, которые учтут особенности непростой транспортной ситуации в центре, а также те предприятия, что ориентируются на нишевой спрос».

При этом эксперты ждут оздоровления не только самого стрит-ритейла, но и рынка коммерческой недвижимости. «Торговые центры выигрывают, в том числе, за счет большей гибкости арендных ставок. Стоимость квадратного метра на центральных улицах оказалось неадекватно высокой, и их владельцы, конечно, никуда не денутся от необходимости снижать ставки», - уверен Николай Дейнеко. «Снижение уже началось, - подтверждает Александр Луканин, директор Федеральной Риелторской Компании «Этажи» в Челябинске. – Слава богу, наша экономика относительно рыночная и рано или поздно включает регулирующие механизмы».

Синдром чистого поля

Но паковать чемоданы уличный ритейл заставили и другие факторы, пусть менее очевидные, но не менее масштабные по силе воздействия. Беремся утверждать, что наряду с проявлениями кризиса Челябинск столкнулся с отложенным негативным эффектом целого ряда ранее допущенных градостроительных ошибок, осознание которых критически важно для того, чтобы исправить ситуацию. С терапией лучше не затягивать, ведь отток частных денег с территории во всем мире считается плохим сигналом.

«Раньше иметь квартиру на Ленина считалось верхом удачи и благополучия, а теперь, как это ни парадоксально, в центре жить немодно. Исключение составляют несколько кварталов на подходе к городскому бору», - рассуждает Нелли Тибелиус.

О ее правоте говорят цены на недвижимость: сегодня квартиры в центре стоят так же, как в менее престижных районах. Некогда респектабельные «сталинки» на главном проспекте и рядом с ним теряют привлекательность. С ними всегда было много мороки, без хорошего ремонта в них жить не станешь. Но раньше овчинка хотя бы стоила выделки. А теперь центр уже не тот, и проще купить квартиру в новом районе.

Собственно, туда постепенно и перетекает жизнь. Стоимость коммерческой недвижимости в самом молодом Курчатовском районе обогнала стоимость площадей в Центральном. И это при том, что административные границы Центрального района выходят далеко за пределы собственно центра и захватывают, к примеру, окраинный, но очень привлекательный для жизни и бизнеса микрорайон новостроек «Тополиная аллея».

Удивляться не приходится, учитывая, что Челябинска уже не первое десятилетие осваивает все новые площадки на окраинах. Традиция советских лет – развивать северо-запад - пришлась по душе новым девелоперам, которым куда легче строить в чистом (в нашем случае - Красном) поле, нежели заниматься реновацией старых районов. Все бы ничего, если бы по факту не выходило, что из-за ограниченности ресурсов освоение новых городских территорий происходит в ущерб старым.

Ведь в поле надо тянуть дороги и другие коммуникации, а с появлением там первых жителей - создавать учреждения социальной сферы, продумывать вопросы общественной и пожарной безопасности, обеспечения общественным транспортом и прочими услугами. Расползаясь в своих границах, город все тоньше размазывает по тарелке и без того негустую бюджетную кашу. Хронический дефицит средств почти неминуемо выталкивает на периферию внимания властей районы старой застройки, включая центр. Там затягивается решение старых проблем, появляются новые, которые растут, как снежный ком, и в результате рекламная «фишка» одного из девелоперов про «новый центр города» не выглядит такой уж натянутой…

Оказавшись на многих центральных улицах, мы часто ловим себя на мысли: на центр это походит меньше всего. До резиденции губернатора – считанные минуты пешком, а вокруг, как однажды метко выразился тот же Борис Дубровский, сплошная «ландшафтная катастрофа». Вообразить в этом антураже гламур витрин и великолепие вывесок крайне затруднительно. Самое обидное, что наиболее значительной по масштабам и степени запустения «дырой» в городской ткани выглядят прибрежные и парковые территории. То есть как раз те части городского центра, которые, казалось бы, наоборот должны процветать и служить точкой роста. По крайней мере, так происходит во всем мире.

Мы не раз отмечали, что отсутствием баланса между столь необходимым развитием центра и столь привлекательным освоением пригородных пустырей болели многие города. Особенно промышленные, ведь на их жизнь здорово влияет экология. В Челябинске центр тоже вплотную примыкает к «серому поясу» промзоны, и городу на пути к оживлению своей центральной части неизбежно придется решать эту проблему. Но мы снова с сожалением констатируем: у местных властей нет даже приблизительного плана действий.

Под катком «дорожной революции»

Печальной «вишенкой» на проблемном торте стал другой наш порок – повальная автомобилизация. Она довольно быстро привела к возникновению транспортной проблемы, но на нее ответили мерами, которые в перспективе будут только способствовать ее углублению. Как только экономическая ситуация позволит еще некоторой части горожан обзавестись личными автомобилями, на уже расширенные и пока относительно свободные дороги выедут новые машины. В отсутствие привлекательного и эффективного общественного транспорта дороги снова встанут, потребовав очередного расширения. Даже если на это найдутся деньги, не факт, что на это найдутся сами улицы.

Самое плохое, что негативные эффекты непродуманных решений в транспортной сфере в конечном итоге сказываются не только на дорожном трафике. Бегство стрит-ритейла из центра Челябинска тоже происходит по расширенным дорогам. Такова природа городов с ее законами, которые гласят: там, где отдан приоритет машинам, людям не остается места. А где нет людей, нет и бизнеса.

Наблюдения, которыми делятся сами предприниматели, это только подтверждают. Практически все опрошенные нами эксперты заметили, какими неудобными и даже враждебными к человеку стали центральные улицы города после их реконструкции.

«На том же проспекте Ленина стало больше машин, шума, пыли летом и грязи в межсезонье, исчезла зелень, зимой плохо убирается снег и наледь. Там не то что, гулять – просто ходить не хочется, потому что опасаешься упасть и сломать ногу или руку», - говорит Николай Дейнеко.

Проспект Ленина, впрочем, еще не самый яркий пример дурных последствий «дорожной революции». На ряде улиц тротуары сузились до минимума и из-за недоработок дорожных строителей и коммунальных служб, а также низкой культуры автомобилистов, а порой и вовсе оказались недоступными для пешеходов.

«Челябинск - очень удобный город, пока ты на автомобиле. Но стоит выйти из машины, и начинается сплошное преодоление препятствий», - рассуждает архитектор Кирилл Кугаевский. – «Рассматривать улицы только как транспортные коридоры – губительно для города, что мы хорошо видим на примере Челябинска. Улицы - это главные общественные пространства, а общественное пространство по определению – это место, где в первую очередь созданы условия для пешеходов».

По мнению эксперта, вслед за жителями власти города справедливо говорят о нехватке скверов и парковых зон. Но с профессиональной точки зрения задача «благоустройство скверов» автоматически переформулируется в «создание качественных общественных пространств». Такой подход гораздо эффективнее. Пример работающего общественного пространства в Челябинске есть – это пешеходная Кировка, где нравится быть и людям, и бизнесу, ориентированному на пешехода. Раньше мы раздумывали, а не растиражировать ли этот опыт по городу – просто потому, что он нам нравился. В сегодняшних условиях становится понятно: опыт Кировки необходимо активно продвигать, особенно в тех районах, где налицо признаки упадка. И это, в первую очередь, наш центр.

Впрочем, кое-что в силах бизнесу сделать и самому. Много копий сломано вокруг святой обязанности бизнесменов приглядывать за территорией у входных групп. Жизнь только повышает актуальность этого вопроса. «Я бы предложил лучше следить за деталями: обшарпалась штукатурка, отлетела плитка на крыльце, рассыпался бордюр на парковке, не скошена трава на газоне перед входом. Положа руку на сердце: многие владельцы или арендаторы озабочены этими мелочами? Вопросы-то на самом деле копеечные, а общий эффект стоит того, чтобы ими заниматься», - считает Александр Луканин.

Парковки не для всех

Отдельный и очень неоднозначный вопрос - парковки. С одной стороны, всем очевидно, что в центре их не хватает. С другой – необходимо понимать, что парковок на всех не хватит никогда: желающих оставить свою машину всегда будет больше, и далеко не все из них окажутся клиентами магазинов и заведений. Ситуация не изменится, пока город не перейдет, наконец, от слов к делу и не займется администрированием парковочного пространства в центре.

«На месте известных долгостроев в центре могли бы быть прекрасные паркинги», - полагает Нелли Тибелиус. С ней соглашается Николай Дейнеко, уточняя, что могли бы лучше работать и уже существующие паркинги. Беда в том, что до сих пор нет не только единой системы информирования о наличии свободных мест, но даже банальной навигации: как к этим паркингам? «Многие автомобилисты просто не знают, что где-то рядом есть доступные подземные парковки», - говорит наш собеседник.

Шаг, на который, увы, никак не могут решиться челябинские власти, - введение платной парковки в центре. Самые ярые противники этого – офисные и госслужащие, которые на личном транспорте раньше всех приезжают в центр и на весь день занимают парковочные пространства, почти не оставляя их клиентам магазинов и заведений. Последние от такой меры как раз выиграют. Оставить машину в центре будет дорого на продолжительное время – например, на весь рабочий день. А если посетитель приехал на час-два, парковка будет стоить символических денег или вообще окажется бесплатной.

Максимальный эффект (и, кстати, поддержку со стороны горожан) идея получит в комплексе с другими действиями властей, направленными на ограничение автомобилизации и восстановление позиций общественного транспорта. Мировой опыт при этом свидетельствует: развитие высокопроизводительных систем общественных перевозок также оказывает нужный эффект на улицы и связанный с ними бизнес. Становясь точками притяжения значительного людского трафика, остановочные пункты дают мощный импульс к развитию округи.

Общепит: центр уже не в фаворе

Неуютно в центре становится не только торговым заведениям, но и общепиту. Креативный директор гастрономической школы «Формула вкуса» Александр Казанцев свидетельствует: повального бегства предприятий «хореки» из центра нет. Отдельные случаи закрытия – не в счет, они вызваны внутренними проблемами заведений. Но при этом нет и прежнего бурного развития сектора: работают старые заведения, а нового давно ничего не появляется. Другое дело – районы новостроек. Они активно осваиваются операторами рынка, причем речь идет не просто о насыщении базовых потребностей в услугах общественного питания. В районах, где раньше днем с огнем было не найти хоть какой-нибудь кафешки, стали одно за другим появляться концептуальные заведения, которым по всем представлениям более приличествовало бы локализоваться прежде всего в центре.

Екатеринбург как новая заграница

Новый интересный эффект от соседства с Екатеринбургом – на фоне резко подорожавших заграничных туров многие челябинцы готовы рассматривать в качестве заменителя таковых поездку выходного дня в столицу Урала. Помимо доступности поездки и небольшой продолжительности времени в пути у такого варианта есть масса достоинств. Прежде всего, это «смена картинки», тем более что Екатеринбург продолжает свое стремительное преображение и чем дальше, тем действительно все больше походит на заграницу. Но и уровень магазинов в Екатеринбурге остается на недосягаемой для Челябинска высоте. Осознавая свое лидерство в этом вопросе северный сосед все активнее рекламирует себя в качестве столицы уральского шопинга. С этим поспорить трудно, учитывая обилие челябинских номеров на екатеринбургских парковках в выходные дни. Кстати, как раз в выходные знаменитые екатеринбургские пробки становятся не такими плотными, и это еще один довод для челябинцев съездить потратить деньги не у себя, а в соседнем городе.

Подписывайтесь на нас в соцсетях и будьте в курсе самых интересных событий Челябинска и области

Комментарии 4

как-то разрозненно информация изложена. с одного на другое.

Наконец и для широкой общественности стали объяснять связь между успехом бизнеса на территории и пешеходной доступностью. Большинство людей, к сожалению, всё ещё думают, что чем шире дорога и больше парковка тем лучше. На входе в крупные торговых объекты города вы не обнаружите пешеходных путей, везде надо лавировать между припаркованными автомобилями. Не говоря уже о связности всей пешеходной инфраструктуры. Тротуар может просто исчезнуть, как например на Свердловском проспекте при подходе к проспекту Ленина у нового здания "Алое поле"

Равно как и на противоположной стороне сквера. Там, где Красная подходит к Ленина. Сколько раз приходилось наблюдать, как народ по привычке доходит до перекрестка по обочине дороги. А это неправильно, притом запрограммированная непродуманными решениями. По поводу отсутствия понимания зависимости прибылей бизнеса, ориентированного на улицу, от комфорта пребывания на этой улице, увы, Вы правы абсолютно.

Гость, я думаю, что такое впечатление сложилось потому, что вы в он-лайн версии прочитали то, что как раз на газетной полосе смотрится вполне себе органично

Новости

Главное