Сергей Чигинцев:

«Построенное здание ценнее платы за аренду пустыря»

Председатель Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска — о том, сколько у Челябинской мэрии имущества, почему его невозможно адекватно оценить, и о том, что будет с теми, кто не использует земельные участки в центре города по назначению.

Ярослав Наумков

— Сергей Анатольевич, принято считать, что у администрации города, у муниципалитета в целом — просто-таки огромный имущественный комплекс. Насколько это верно?

— На самом деле вопрос о муниципальной собственности несколько более сложный, чем может себе представить рядовой житель, обыватель. Вспомните, еще, кажется, совсем недавно, в СССР то, что принадлежало государству в том или ином виде, не делилось на собственность государства, регионов или городов. Был лишь один вид — социалистическая собственность (улыбается). Разделение началось, когда в 1990-х годах, после распада Союза, президент России Борис Ельцин подписал Европейскую хартию о развитии местного самоуправления. После этого местное самоуправление было отделено от органов государственной власти, и в соответствии в том числе с требованиями этой хартии началось меняться и российское законодательство о собственности. Муниципалитеты, получив статус, должны были получить и полномочия для управления, и источники финансирования, и собственность.

В итоге произошло разделение имущества по уровням управления — муниципальное, имущество, принадлежащее регионам, и собственно имущество Российской Федерации.

Причем в федеральной собственности оставались прежде всего все крупные, федерального значения предприятия и то, что связано с госуправлением, с выполнением государством своих функций — с обороной, с защитой от чрезвычайных ситуаций и так далее. Субъектам федерации отошли земли и имущество предприятий, имевших областное значение или подчинение. Наконец, муниципалитетам отдали те предприятия, что имели локальный, городской характер (общепит, бытовое обслуживание, торговля и так далее).  А самое главное — отдали жилой фонд, все встроенные и пристроенные к жилым домам помещения. Также муниципалитетам отошли связанные с обслуживанием жилья коммунальная инфраструктура и предприятия — ЖЭКи и так далее. Плюс — те здания, где базировались муниципальные учреждения. Если это городская больница или поликлиника, или школа, или дом культуры — значит, и ее здание, и участок земли вокруг, и так далее.

И такое разделение было во всех сферах. Например, университеты и институты, которые дают высшее образование, остались за федерацией, вместе со всем имуществом. Техникумы — за областью. Школы и дошкольные учреждения — за городами.

Я это так подробно рассказываю для того, чтобы был понятен процесс развития управления собственностью в городе. Ведь сам процесс разделения и передачи этой, некогда единой собственности занял не один год. Это была непростая и кропотливая работа.

— И все-таки: сколько у города имущества, что это за имущество, и сколько оно стоит?

— Имущество очень разное, и его много. Это и движимое, и недвижимое имущество. Если же говорить о конкретных цифрах, то на сегодняшний день в реестре муниципальной собственности находится более 101 тысячи объектов реестрового учета имущества.

— 101 тысяча?

— Да. При этом есть разделение. Скажем, есть казенное имущество (это то, которое не обременено правом оперативного управления и хозяйственного ведения, не закреплено за, скажем, тем или иным муниципальным учреждением), таких позиций 18 тысяч, в том числе 8,5 тысяч объектов недвижимого имущества. Также у нас зарегистрировано в муниципальной собственности 1160 земельных участков и 12 пакетов акций различных акционерных обществ. Кроме того, есть 14 муниципальных унитарных предприятий и два общества с ограниченной ответственностью.

Плюс у нас есть 658 муниципальных учреждений. У каждого из которых есть то или иное имущество, собственность. Скажем, у школы — это здание, земельный участок под ним, автомобили, гаражи, компьютеры, и все прочее, что должно учитываться. Все это — также муниципальная собственность.

— А жилой фонд? Те же неприватизированные квартиры?

— Они также муниципальная собственность.

— А сколько их?

— Тут есть определенная проблема учета. Когда шла передача жилого фонда в ведение города, не велся поквартирный учет объектов. Просто передавали целиком дома со столькими-то квартирами. И не было никаких прописанных в законодательстве норм или регламентов, которые бы этот учет обязывали вести.

Сейчас это стало определенной проблемой, которую мы вынуждены расхлебывать. Так, мы не можем сейчас точно сказать, сколько квартир в Челябинске находится в муниципальной собственности.

— Это как?

— А вот так. Давайте поясню.

На сегодняшний день, по нашим данным, в муниципальной собственности находится около шести тысяч квартир. Однако, например, региональный оператор капитального ремонта нам дал данные в 20 с лишним тысяч квартир.

— Откуда такая разница в цифрах?

— Если раньше орган муниципального самоуправления занимался еще регистрацией прав собственности, то теперь этим занимается (без всякого нашего участия) Росреестр. И у нас просто нет точных данных. Вероятно, в нашей собственности больше, чем 6 тысяч квартир...

— Выходит, нужно делать инвентаризацию?

— Мы бы давно этот вопрос решили, если бы была добрая воля «федералов». Мы не раз обращались в Росреестр, в его региональное управление, с просьбой выгрузить нам данные по муниципальному жилому фонду. Но, к сожалению, получили отказ. Их система не предусматривает такой возможности — только пообъектный вывод информации. То есть если мы получаем информацию о том, что какая-то квартира, возможно, находится в муниципальной собственности, то делаем запрос на нее, и только тогда получаем информацию. Только по этой квартире. И никак иначе.

На самом деле, это очень серьезный вопрос. Во-первых — это собственность. О которой мы не знаем. Во-вторых, город из-за всей этой ситуации, возможно, не платит все, что положено, за капремонт жилья.

— Площадь Челябинска — чуть более 500 квадратных километров. А сколько из них, грубо говоря, принадлежит городу?

— (улыбается) Если разбить на составляющие, то из этих 500 квадратных километров почти 100 — это «вода» — река Миасс, озера, Шершневское водохранилище. Все это — федеральная собственность. Еще почти 100 — это земли, областные или федеральные участки. А еще почти 100 — земельные участки, находящиеся в собственности или в аренде у физических и юридических лиц. В том числе — территория промышленных предприятий (в том числе наших гигантов индустрии), производственные базы, киоски, магазины, ларьки и так далее. Почти 40 квадратных километров занимают сады, садоводческие товарищества. Около 60 квадратных километров — участки под многоквартирными жилыми домами... В общем, остается около 100 квадратных километров. Минус улицы (хотя и не все — большинство улиц у нас уже зарегистрировано как муниципальная собственность).

— Не так уж много получается...

— Получается. Кстати, если говорить об аренде земель, то всего в Челябинске сдается около 40 квадратных километров участков. Это вместе — городом, областью и федералами. Всего у нас, например, в муниципалитете, около семи тысяч договоров аренды собственности.

— Около 101 тысячи объектов имущества... А сколько оно все стоит?

— Тут вот какая штука... Понимаете, какая-то конкретная цифра, конечно, получится. Но на деле она не имеет никакого отношения к действительности. Потому что на самом деле и методик оценки и переоценки имущества, недвижимости, существует довольно много — остаточная, балансовая, кадастровая, рыночная. Можно в каждом отдельном случае применять ту или иную. Но она отражает реальность этого объекта далеко не всегда.

— А что из муниципальной собственности приносит доход?

— Тоже по-разному. Сейчас, например, в экономике не самая лучшая ситуация, и есть объекты, которые раньше приносили доход, а теперь их нужно содержать. За последние несколько лет затраты на текущие ремонт и содержание объектов практически не менялись. И эта сумма, в общем-то, невелика. Другое дело — какие-то целевые затраты, связанные со строительством или капитальным ремонтом объектов.

Не забывайте, кстати, что действующее законодательство позволяет приватизировать муниципальную собственность, либо получить при необходимости преимущественное право выкупа тем, кто ее арендует. Так что постепенно имущества в муниципальной собственности становится меньше, и то же самое, кстати, касается и собственности региональной. Это в целом отвечает тому смыслу, который вложен в сегодняшнее российское законодательство — по возможности максимально увеличить долю частной собственности, потому что только частник может максимально эффективно использовать имущество.

— Ой ли? Можно поспорить. В том числе — на примере Челябинска. И в прошлом, и в нынешнем году наше издание не раз писало о многочисленных долгостроях, о пустующих много лет земельных участках в самом центре Челябинска. Которые, тем не менее, по-прежнему находятся в аренде у тех, кому эту землю в свое время отдал город. При этом с этими долгостроями, как правило, большое количество юридических неувязок...

— Ситуация на самом деле непростая, со всех сторон. И с юридической, и с человеческой. Каждый случай уникальный.

Ну вот представьте себе, взяли предприниматели в аренду участок, под застройку. В то время у них было хорошее экономическое положение, да и сама ситуация в экономике, ожидания, были другими. Не забывайте, что раньше эти участки часто передавались по так называемому акту выбора (сейчас такого документа не предусмотрено законодательством), что, конечно, тоже не всегда было бесплатно, но кому и куда шли такие деньги, пусть уже разбираются правоохранительные органы.

И вот взяли они участок в аренду, а к нему еще надо разработать документацию по планировке территории, поскольку таковой еще не было сделано. Это недешево и довольно долго. После предприниматель тратится на предпроектные и проектные работы, а в центре города — еще и возможные архитектурные изыскания. Затем — если раньше не было необходимости согласовывать техусловия по подключению инженерной инфраструктуры, то теперь это необходимо делать. Это снова время и деньги (кое-где в техусловиях требуют даже строить дополнительные мощности, например, трансформаторные подстанции).

И вот занят всем этим собственник участка год-два-три, тратит деньги, бегает от чиновников к монополистам и обратно... А потом наступает кризис в экономике. Доходы падают или исчезают, а участок с проектом так и подвисли. Я сейчас даже не говорю о ситуациях, которые бывали несколько лет назад, когда кого-то «стопорили», исходя из личных предпочтений тех, кто принимал решения. Вплоть до отзыва разрешений на строительство...

И вот теперь вот какой вопрос. Приходит сейчас вот такой вот бизнесмен, и говорит: «Я же в этот участок столько денег и времени вложил, а вы у меня его отобрать хотите?» При этом он показывает, что его действительно «поджимали», и при этом арендную плату за землю он вносил исправно.

— Что же, это ведь его предпринимательские риски.

— Тоже верно. К тому же у нас достаточно историй, когда на том или ином участке начиналось строительство только тогда, когда возникала угроза потерять участок через непродление нами договора о его аренде.

Так что смотреть надо индивидуально и держать наготове и кнут, и пряник.

Поверьте, городские власти, глава города Евгений Николаевич Тефтелев готовы проявлять волю и забирать участки у тех, кто так и не начинает строительство. Более того, этот процесс уже идет, примерно по пять-десять участков в месяц уже изымаются.

— Но ведь арендные платежи...

— Да, и что? Я вот что скажу: городу не очень нужны эти платежи, если не выполняется то, что было задумано, не соблюдаются условия договора, не начинается строительство. И в итоге не появляется новый объект недвижимости, налоги на имущество от которого также должны идти в городской бюджет, и они куда больше этих платежей за аренду. Я уже не говорю о вложениях в стройку, о рабочих местах и на стройке, и потом, в здании, будь то магазин или офисный центр, или еще что-то. И налоги с этих рабочих мест (тот же НДФЛ с зарплаты) также идут городу.

Строительство, особенно если это масштабный и высококлассный объект, резко повышает капитализацию, стоимость не только этой земли или недвижимости, но и всей территории рядом! И, повторюсь, это гораздо ценнее, чем какие-то платежи за аренду пустыря...

Подписывайтесь на нас в соцсетях и будьте в курсе самых интересных событий Челябинска и области

Комментарии 0