Владислав Редькин:

«Город» нас не замечает. И это взаимно»

Генеральный директор девелоперской компании «Родник» — о том, что придет на смену «Роднику» и «Алмазу», выборе подрядчиков и о воспоминаниях из 90-х годов.

Ярослав Наумков

— В последнее время и данные статистики, и средства массовой информации говорят о резко снизившейся покупательской активности россиян, о серьезном падении оборота розничной торговли. И вообще — все плохо, «гипс снимают, клиент уезжает». А вы открываете новый торгово-развлекательный комплекс. Идете против рынка?

— Те планы, которые мы имели на конец 2015 года и которые имеем на первый квартал этого года, нами выполняются. «Алмаз» — молодой ТРК, у него пока маленькая история посещаемости, сравнивать не с чем. Но если взять «Родник», то по нему посещаемость в новогодние и предновогодние праздники была на уровне годичной давности. По «Алмазу» мы рассчитывали, что посещаемость ежедневная будет не меньше 20 тысяч человек. На Новый год она доходила до 30 тысяч, на праздники держалась чуть больше 20. Сейчас — порядка 15-17 тысяч, что тоже в рамках того, что мы планировали.

— А сколько вообще «Алмаз» может «переварить» траффика?

— Ну, на открытии у нас было 67 тысяч человек, и с таким потоком мы справились. Что дальше? Исходя из истории комплексов «Родник» и «Урал», с 10 января по 1 февраля 15 тысяч человек в день — это нормально. С февраля траффик начнет расти. К 20 февраля мы планируем выйти по «Алмазу» на 20 тысяч в будни, и на 30 тысяч человек — в выходные.

В первую очередь, мы хотим, чтобы наши комплексы воспринимались как места проведения досуга, и уже потом — совершения покупок. Мы разрабатываем по этому поводу различные мероприятия, чтобы люди приходили, развлекались, участвовали в каких-то акциях, выигрывали призы. Это увеличит поток, а в этом потоке один человек из десяти все-таки зайдет в отдел и что-нибудь купит. Так что привлечение дополнительного траффика может изменить и выручку арендаторов.

— Как вы смотрите на общую ситуацию на рынке?

— Она очень волнительна. Успокаивает только то, что такие комплексы, как у нас, никто больше строить не собирается.

— Насколько я помню, «Алмаз» планировали открыть еще прошлой весной. Были какие-то проблемы?

— Да, генподрядчик не успевал скорректировать проектную документацию. Мы ее немного поменяли под новое к тому моменту уже состояние рынка. Потом вышли новые правила пожаротушения. Так что ввод комплекса задержался из-за ввода новых стандартов.

— Дорого обошлись переделки?

— Если брать все переделки с начала строительства — примерно в 10 процентов стоимости объекта. Но надо было учитывать требования крупных, «якорных» арендаторов, например, H&M или «Спортмастер». Они ведь могут сказать — мы будем работать или так, или никак...

— Кто ведет себя жестче — крупный арендатор или государственный надзорный орган?

— Труднее с арендатором. Якорным арендатором. Те «хотелки», которые он то выставляет, то меняет — их необходимо выполнять, подстраиваться.

В итоге задержка запуска комплекса составила примерно полгода, вместо «О’кей» пришла «Лента»... В общем, в конце концов, мы открылись (улыбается).

— Зависит ли цена аренды от выручки арендаторов? Если так, то, по идее, она сейчас у вас должна снижаться...

— На сегодняшний день арендаторы работают с нами как на фиксированной ставке, так и на проценте от оборота. Наторговали они хорошо — мы получили хорошо. Плохо — мы получили плохо. Задумываемся, как еще привлечь покупателей. Мы делим риски с арендаторами.

— «Урал», «Родник», потом «Алмаз». Когда задумывались эти комплексы, вы «плясали» от уровня тех ТРК, который был еще до вас — «Куба», КС, «Никитинские ряды»...

— Мы никогда не считали их конкурентами...

— Вы задавали другой формат, да. А дальше чего ждете, каких новых форм? Что придет на смену «Роднику», например?

— На смену «Роднику» и «Алмазу» придет торговый город. Это новое направление в девелопменте: место, где кроме торговой галереи будут фитнесы-центры, поликлиники, банки, ресторанная долина. И, может быть, аквариумы, а также большой мебельный магазин, типа Hoff’а. Не IKEA, но тоже очень крупный игрок. То есть это такой торговый город, откуда люди могут не выходить сутками, решая все свои вопросы. Мы планируем такой комплекс — Cloud, так как в городе-то нашем пойти, в общем, некуда. Ну, разве что когда звезды какие-то приезжают...

— А что, вы и зал концертный планируете там сделать?

— Возможно.

— Этот новый формат — он ведь импортный. Мы ведь, по сути, перенимаем лучшие практики. А что из мировой практики вам лично ближе, какие формы торговых комплексов?

— В европейских торговых комплексах мне не очень нравится. У них достаточно скудный ассортимент, а мы, как ни странно, привыкли, чтобы «всё было». Например, как моллы, аутлеты в США. Там по 250-300 тысяч квадратных метров площади — и торговля, и рестораны, и ночные клубы... Эти места являются хорошими «якорями», собирают много народа.

— А наш «среднестатистический» покупатель в своих привычках на кого похож — американца или европейца?

— Ну, на самом деле американцы тоже не сразу стали туда ходить. Их долго к этому приучали, наверное, лет 30. Могу сказать, что сегодня в Челябинске сформировалась культура посещения ТРК. И при открытии нового комплекса, торгового города, он будет иметь успех, несмотря ни на что. Он будет уже на поколение впереди «Кубы», впереди «Фокуса», да и впереди нас самих — того же «Родника»... «Правильный» ТРК будет посещаем.

— Одна из проблем, которую часто освещают: взаимоотношения местного бизнеса — производственного, торгового — и больших федеральных и международных сетей, которые сюда заходят. На вас эти потоки, по сути смыкаются. Есть конфликт местных производителей, которые здесь платят налоги, больших сетей, которые «утаскивают» добавленную стоимость из региона, а в любом случае виноваты остаетесь вы?

— Да, всегда.

— И что будете делать? Кого предпочтете при всех прочих равных?

— Говоря откровенно, наши комплексы ориентированы на федеральные сети. И я могу сказать, почему: общение с федеральными сетями гораздо проще, чем с маленькими ИП-шниками и ООО-шками в Челябинске. «Маленькие» предприниматели недостаточно профинансированы, они постоянно требует определенных льгот, начиная от открытия и заканчивая моментом, когда он приходит и говорит: давайте мне 90 процентов скидки, или я ухожу.

— Это вина или беда местного бизнеса?

— Думаю, что это беда любого бизнеса. Когда приходит крупный игрок, он начинает выдавливать мелкие магазины. У нас такое произошло в «Роднике»: челябинцы, которые имели франшизы (торговых марок — прим. ред.), постепенно были вытеснены.

— А вам за Челябинск, челябинских предпринимателей, не обидно?

— Да, досадно. Заходя, арендуя у нас помещение, они слышат от нас: сегодня оно стоит столько -то. Мы не уверены, что вы, с вашим продуктом, эту аренду потянете. Может, вы сделаете что-то, потому что на место ваше может зайти федеральный игрок и будет в два раза больше платить... Часто приходят знакомые с просьбой: хотим арендовать, открыть магазинчик и т. д. И я всегда иду навстречу. Но потом приходит такой человек и говорит: давай скидку. Я говорю — ладно, вот тебе скидка. Но вечно я не могу сбрасывать цены по дружбе, понимаете? У меня ведь тоже есть обязательства. Перед банками, например, которым мне нужно отдавать кредиты, вложенные в строительство.

— Что можно сделать на уровне власти — федеральной, местной — чтобы сохранить местный бизнес?

— Ну, смотрите: возьмем любого ЧП-шника, местного. У него доходность: 11-12 процентов.

На сегодня он может взять кредит под 17-18 процентов. Ну, и о каком бизнесе после этого может идти речь? Мне порой просто больно смотреть на это. Вопрос в следующем: ребят, ну нельзя на кредиты под 17 процентов строить бизнес с доходностью в 13 процентов. Вот в этом и беда.

— Беда бизнеса или экономической политики?

— Думаю, политики в первую очередь. С такими кредитами легко можно убить малый бизнес, а сетей на всех не хватит. Даже МВидео, несмотря на финансовую подпитку, может показать убыток. А у «дяди Васи», который привез чего-то на 10 тысяч долларов, и еще что-то оформил на такую же сумму, чтобы продать это в магазине, такой подпитки нет.

— В этом коренное отличие ситуации с торговлей от 90-х годов, когда страну, по сути, спасли челночники?

— Да. Я сам, в свое время торговал в Лужниках с машины. Люди прибегали, брали тоннами одежду... Человеку, не имеющему финансовой подушки, сегодня невозможно вести бизнес. Цена «входного билета» выросла. Это плохо. И как дальше будет — сказать трудно.

— На вашем строительном бизнесе должны были сказаться ссоры с Турцией...

— Нам «повезло» в этом смысле. Мы только закончили стройку, и случилась вся эта беда.

— Почему вы вообще ориентировались на турецких генподрядчиков? Другие монолит не льют?

— В те сроки, которые мы устанавливали для стройки комплекса, другие не уложились бы. Тендеры ведь проводили: за 24 месяца 220 тысяч «квадратов» построить... Боялись другие, в том числе местные. Никто бы не взялся. И как выяснилось, за такую цену тоже никто другой бы не сделал. Средняя цена нашего квадратного метра — 30 тысяч рублей. С полной отделкой. Такую цену, кроме турок, нам бы никто не дал.

— Почему людям из-за границы выгодно привезти сюда людей, дать цену ниже, а сроки — короче? У нас что, в городе настолько нет конкуренции среди строителей?

— Проблема в том, что у нас нет мощностей и нет большого опыта строительства таких объектов. Даже мои заместители, очень опытнейшие строители, но они строили заводы и дома. А ТРК — это очень специфично. Компанию, которая хорошо льет монолит, нельзя ставить только на монолит. Там же есть свои внутренние связи.

— У нас в Челябинске самое сложное монолитное здание — это Челябинск-Сити...

— Турки, которые с нами работали, сказали, что они бы его за восемь месяцев построили... А теперь появляется огромное количество китайских компаний — вон, у меня целая папка с обращениями, стопка визиток. Он хотят участвовать в тендерах, строить. Но они строят в основном тоже промышленные объекты... И все-таки, скорей всего, Китай.

— А нашим, российским компаниям вы какой-то шанс оставляете?

—Ну, субподрядчик может быть только местной организацией. Это наше решение. «Родник» на 80 процентов построен российскими компаниями. С «Алмазом» почти та же ситуация. Генподрядчик — турецкий, да.

— Сейчас идет определенная схватка вокруг стройки ТРК Cloud. Схватка для вас не очень приятная. Насколько в случае вашей победы в судебных инстанциях затянется строительство? Или это зависит не столько от самой тяжбы, сколько от экономической ситуации?

— У нас было два хороших инвестиционных контракта на эту площадку. На сегодня я думаю, что в течение года смогу возобновить проекты по ней. Сейчас уже придется разговаривать по поводу этапов возведения, если удастся преодолеть суды. Такой объект никто больше не сможет построить в городе, кроме нас. И он просто необходим «северку», по-моему.

— Недавно объявили, что все-таки в Челябинск может «зайти» IKEA. Вроде бы выделен участок, сразу за выездом, за Парковым-2. Он всего в 3-4 километрах от площадки под Cloud. Если IKEA («Мега») построится раньше, у Cloud будут проблемы?

— Нет. Потому что... Во-первых, «Алмаз» на сегодня — это 90 процентов арендаторов «Меги», только без IKEA. Основной арендатор по одежде — INDETEX (ZARA) — по их правилам, на российский рынок у них в городе-миллионнике должно быть два магазина. И они уже есть в Челябинске. У меня с ними хорошие отношения. Был момент, когда они собирались уходить из России, пришлось вести с ними переговоры. Итак, два магазина ZARA уже есть. H&M, может, и откроется, но расположение будущего Cloud гораздо лучше, на мой взгляд, чем потенциальной «Меги».

— «Северка» на вас двоих хватит?

— По моей информации из самой IKEA, они еще только думают. Кроме того, трудно сказать, всё зависит от того, как пройдет суд по нашему участку.

— Потенциальное появление крутого конкурента подзадоривает?

— Да, конечно, есть различные пути прихода IKEA в город, и мы к этому уже готовы.

— А город, его экономика к этому готовы?

— Знаете, на самом деле до экономики города мне немножко далеко... Власти даже к нам на открытие не приехали. Хотя обычно на такие открытия приезжают губернаторы. Наверное, таково отношение к нам «города». Не хочу вообще об этом ничего говорить. Они от нас отвернулись, и мы и без этого смогли жить хорошо. Зато приходят бумаги из администрации различные с запросами о количестве посетителей, о сумме налогов... Мы все честно пишем. И кроме улыбки, всё это ничего у меня не вызывает. В общем, «город» нас не замечает, ну, или делает вид, что не замечает. И это взаимно. Хотя, без всяких разговоров, мы власть уважаем. Просто нам от «города» вообще ничего не надо. Только не трогайте.

— А вы налоги платите в Челябинске?

— Конечно. Большие налоги, причем. Не менее 300 млн рублей в год. В местный и региональный бюджет, и это еще без НДС.

— Что-то есть в планах у компании, кроме постройки ТРК Cloud?

— Нет, этот проект сам по себе очень масштабен. На него уйдет не менее четырех лет. Сумма затрат — около 12 млрд рублей. Инвестиций — около 7 млрд рублей. Я уверен, что челябинцы ждут этот комплекс.

— Если и дальше будут падать доходы, покупательская способность населения, у вас есть сценарий поведения?

— Конечно, есть. Раньше говорили, будем делать «китайский» рынок. Теперь будем делать, видимо, «российский» рынок. Помните, в 90-е, когда Гайдар отпустил цены, были стихийные площадки, бабушки торговали старыми вещами? Я сам когда-то ходил, продавал поношенные куртки... Рынок ТРК подстроится под любой формат торговли. Сосисками будем морожеными торговать, в крайнем случае. Пусть это будет не так красиво, как сейчас, но любой торговый центр — это, в принципе, трансформер. Хотя возвращаться, конечно, к такому не хочется. А политика... я вне политики. Закроют Турцию — будем продавать Иран. Индию. Что-то будем продавать все равно. Людям все равно надо что-то есть, во что-то одеваться. Даже в Америке в период Великой депрессии люди ходили в торговые комплексы и тратили там деньги.

Подписывайтесь на нас в соцсетях и будьте в курсе самых интересных событий Челябинска и области

Комментарии 0

Новости

Главное