Сергей Чигинцев:

«Челябинск будет получать больше доходов от использования своего имущества»

Председатель Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска — о том, чем владеет муниципалитет, сколько эта собственность стоит, и о том, как можно повысить эффективность ее использования.

Ярослав Наумков

— Сергей Анатольевич, что это такое — имущество города Челябинска?

— Муниципальное имущество — это в первую очередь, основные средства, земельные участки, недвижимое имущество (здания и сооружения), линейные объекты (например, инженерные сети и коммуникации), объекты движимого имущества (тот же автотранспорт). Есть еще небольшие активы в виде долей в хозяйствующих обществах или акций предприятий. Есть и муниципальные унитарные предприятия — их всего семь, а также бюджетные и казенные учреждения.

Но надо очень четко разделять то имущество, которое приносит городу доход в том или ином виде, и имущество, которое, в силу того, что предназначено для решения тех или иных городских задач или выполнения социальных функций, ничего, кроме затрат на его содержание и ремонт муниципалитету не приносит.

Например, городские дороги, нормальное состояние которых — один из основных элементов благоприятного проживания в Челябинске. Или здания школ. В городе более 470 учреждений образования, и здания находятся на балансе муниципалитета. Да, они имеют свою балансовую стоимость, но...

— То имущество, которое есть у города — оно принадлежит ему, наверное, еще с советских времен?

— Основа — да, еще с советского времени. Но не забывайте, что в то время не было «особой» муниципальной собственности. Это достаточно свежий институт, образовавшийся в 90-ых годах, с принятием Конституции. Тогда взяли государственную собственность и выделили из нее собственность субъектов РФ и муниципальную собственность.

Подход был такой: все, что касалось местного самоуправления — предприятия, учреждения, жилые здания, которые были локально зациклены в рамках муниципального образования, перешли в муниципальную же собственность. То, что было региональное — например, существовали областные тресты, управления у которых были в каждом районе города, или межмуниципальные дороги — передавалось субъекту РФ. Федерация оставила себе основные ресурсы — оборона, силовые ведомства, леса — все, что имеет федеральное значение.

После начались процессы использования, в том числе приватизации этого имущества. И тот курс, который государство дало на приватизацию, продолжается по сей день. Установка по разгосударствлению собственности не снята, хотя, на мой взгляд, пора бы остановиться. С чем невозможно спорить, так это с тем, что частник всегда будет эффективнее использовать имущество, чем арендатор или пользователь — это мировая практика, и это даже не обсуждается.

— Чем именно владеет город? Сколько у него земли, зданий, автотранспорта?

— Начать нужно с земли, это уникальный объект недвижимости, потому что он невосполнимый, прирастить выданную землю невозможно. Может быть, и были прецеденты в истории, когда голландцы ставили плотины у моря. Но это точно не про нас (улыбается).

Площадь Челябинска — 50100 гектаров. Из них 10760 заняты водными объектами и дорогами. Примерно 8800 гектаров находится в ведении РФ и Челябинской области. Почти 4300 — в постоянном бессрочном пользовании, то есть земля передана государственным и муниципальным учреждениям, и плата с них не взимается. 6194 гектара предоставлено физическим и юридическим лицам путем выкупа, иными словами — это уже частная собственность. 4717 гектаров предоставлено физическим и юридическим лицам на праве аренды — это собственность государственная, но доходы от ее использования получает муниципалитет. Почти 6 тысяч гектаров — общедолевая собственность собственников помещений многоквартирных домов, или земля под домами. И, наконец, 9303 гектара, или 18,6% от общей площади — информация о правах на эту землю, оформленных в соответствии с действующим законодательством, отсутствует.

— То есть у нас почти 20 процентов города не пойми чьи?

— Не совсем так. Вот в чем дело. В советское время все было общее, и никто к правам серьезно не относился. Поэтому весь реестр прав, по большому счету, начал формироваться в 90-е годы. Регистрирующие органы у нас относятся к федеральным структурам, соответственно, у нашего Комитета в какой-то период была утрачена цепочка по получению информации от регистрирующего органа. Считаю, что это недоработка законодателя. Что касается наших прав — у нас все сделано, а все, что касается примыкания частника и земли, которая им используется —есть определенный вакуум. Регистрирующие службы предоставляют информацию только в порядке разовых запросов по каким-то конкретным объектам. Попытки наладить полный обмен информацией, к сожалению, ни к чему не привели. У них нет нормативного акта, который разрешал бы это делать.

— Есть такой инструмент, как публичная кадастровая карта Росреестра. И, по большому счету, данные всех участков или территорий известны. Но есть ли подобные инструменты, электронные карты, реестры собственности у КУИЗО?

— По земле — карта у нас своя есть. Она, естественно, ограниченного доступа, поскольку в ней присутствуют персональные данные пользователей и владельцев участков. Но инструмент есть, он рабочий, постоянно обновляется. Интерфейс не безукоризненный, но эти вопросы решаются.

Что касается имущества, то реестр также сформирован. На сегодняшний день там числится 98 тысяч объектов муниципальной собственности — и движимого, и недвижимого имущества в том числе. Из них казенного недвижимого имущества  - 9 тысяч 646 объектов балансовой стоимостью 8,7 миллиарда рублей. 

Порядок практически полный, за исключением одного «но»: квартирный реестр сформирован только частично. Тут дело вот в чем. Раньше, когда создавался реестр муниципальной собственности, у нас был подомовой учет - ну, поскольку все квартиры при СССР были государственные. А потом начался процесс приватизации. И как-то то так получилось, что, опять же, приватизацией занимались частично не муниципальные органы, и, соответственно, у нас информация не проходила. Есть определенные сложности, но, думаю, на составление поквартирного реестра нам понадобится года полтора. И тогда можно будет говорить о том, что у нас будет учтено 100 процентов всей муниципальной собственности.

— Говорят, что реестр муниципального имущества — самый секретный документ в Челябинске, при том, что формально, по законодательству, он должен находиться в открытом доступе. Проблема в персональных данных?

— Именно. КУиЗО всегда был особо проверяемым органом, и по ведению реестра уже последние несколько лет у проверяющих органов не было претензий. С другой стороны, в реестре муниципальной собственности нет персональных данных, это, скорее, вопросы, в том числе, коммерческой тайны. Но особых проблем с прозрачностью нет: можно запросить выписки по тем или иным вопросам. Просто никогда не ставилась задача сделать реестр муниципальной собственности публичным... Если она будет поставлена, и это не будет противоречить никаким федеральным законам, конечно, все можно сделать.

— 98 тысяч объектов — сколько это стоит?

— Их общая балансовая стоимость — 87 миллиардов рублей. Подчеркну — мы говорим об объектах, относящихся к муниципальной собственности, а я упоминал, что подавляющее большинство земельных участков не относится к ней. Но у нас есть земельные участки, на которые собственность зарегистрирована, например, под нашими учреждениями. Скажем, школа межевание сделала, и на этот участок мы зарегистрировали право муниципальной собственности. Часть зарегистрирована, часть нет, поэтому говорить о какой-то стоимости, хоть сколько-нибудь реальной, очень сложно.

— А «балансовая стоимость» — это слишком уравнивающее понятие...

— Мало того, что слишком уравнивающее, так еще и далеко не всегда соответствующее реальности. Если бы у нас везде была рыночная стоимость, еще бы можно было как-то говорить, но балансовая стоимость от нее далека.

— Вернемся к кадастровой карте Росреестра, где числятся, в том числе, участки, которые хотят выкупить у города. Смотришь на их кадастровую стоимость — 2 гектара стоит порой 200-300 миллионов. Но ведь с этого надо еще и налоги платить... Или муниципалитет их не платит?

— Налог на землю платят хозяйствующие субъекты: муниципальные предприятия и муниципальные учреждения. Этот же налог является городским. Его сумма по Челябинску в год составляет 2,3 миллиарда рублей. А от муниципальной собственности город получает порядка 2,05 миллиарда.

— С какой части муниципального имущества город получает доход?

— Есть порядка пяти тысяч договоров по земле и имуществу.

Чтобы было понятно: 2, 05 миллиарда — это прежде всего арендные платежи, в которых превалирует доля платежей за землю, следом идет плата за аренду имущества, доходы от приватизации и аукционов.

— Что, на ваш взгляд, выгоднее для города — постоянные арендные платежи или время от времени приватизировать имущество?

— Мировая практика разнообразна. Есть государства и города, где приватизировать муниципальную собственность практически невозможно. Я считаю, что этот подход с экономической точки зрения более долгосрочный и более перспективный, но это, в первую очередь, в тех муниципалитетах, где стоят очереди желающих вложиться в экономику. Думаю, что в Париже в районе Монмартра сдать какую-нибудь лавку не представляется сложностью. Хотя я видел в Лиссабоне целые торговые кварталы, где ветер гоняет кучу бумаги и бегают бродячие собаки. И когда ты смотришь на эти тысячи закрытых рольставнями лавочек, ты понимаешь, что люди, которые сюда вкладывались, — они, наверное, не дураки были, но экономика отсюда почему-то ушла.

У нас государство, и это четко прослеживается через всю нормативную базу, старается минимизировать наличие муниципальной и государственной собственности, оставить ее буквально только в самых необходимых объемах. У нас уже есть частные детсады, медучреждения, платные дороги, приватизированные коммунальные службы... Государство хочет продать все или почти всё. Это мое мнение.

— Что эффективнее для Челябинска? Можно ведь все продать, а потом окажется, что нет ресурсов пополнять доходы...

— Это, опять-таки, вопрос стратегии государства. У нас в этом случае в теории неналоговые доходы бюджета города должны очень резко упасть. Но при этом должно появиться большое количество собственников. А когда у муниципалитета много эффективных и надлежащих собственников, то можно изменить  ставочку налога на имущество, скажем, на 0,15 процента (величину местных налогов федерация дает возможность варьировать в установленных рамках) и дополнительно получить себе, например, 1 миллиард рублей в бюджет.  Я вижу в России именно такой подход — отдать все собственникам, а потом нагрузить их налоговым бременем, необходимым для функционирования и содержания в том числе и муниципального имущества.

— Но насколько это надежно? Не так давно мы писали о долгах перед городом за использование муниципальной собственности, которая составляла около двух миллиардов рублей. Кстати, что с этой ситуацией?

— Задолженность снижается. Мы проводим показательные работы с приставами, аресты объектов, вот только сегодня я согласовал список из 33 предприятий, на которые мы подаем иски о банкротстве, плотно работаем с правоохранительными органами.

Но у нас копятся новые долги и копятся решения суда, которые вступают в силу. Это все авгиевы конюшни, которые надо расчищать. Вы же понимаете, у нас есть существующая система, при которой я не могу взять и аннулировать сегодня хотя бы одну копейку долга по собственному желанию — даже платежи, которые, по сути, безнадежны. По ним тоже надо все отрабатывать и закрывать через судебные инстанции, а у меня огромное количество реальных долгов. Так мне бы лучше направить силы на окучивание реальных долгов, нежели безнадежных.

— И много таких «безнадежных»?

— По моим оценкам, их накопилось уже больше миллиарда рублей. Но есть ведь и пограничные ситуации — их в этом миллиарде очень много. Люди сделали в свое время переоценку кадастровой стоимости, решение суда вступило в законную силу, его отправили сюда, а тут, в Комитете, его почему-то не взяли, и по-прежнему считают по старой стоимости. Либо фирма сделала это все, а Комитет об этом не знает — такое тоже имеет место быть. А фирма уже «сдулась»...

— Когда речь идет об аренде или о выкупе имущества муниципалитета, встает вопрос о стоимости, по которой его должны выкупить. И на практике есть много ситуаций, когда кадастровая стоимость участка, условно говоря, миллионов 100, а потом через суд идет его переоценка, и сумма уменьшается, например, до 15 миллионов... А выкуп, если я правильно понимаю, отсчитывается от процента кадастровой стоимости.

— Он вообще идет из процента от кадастровой стоимости, а если в процессе новых аукционов — тогда от рыночной стоимости.

Все эти переоценки — это проблема отголосков большой приватизации. Когда денег не было ни у кого, бесполезно было делать законодательство по большому выкупу. С тех времен это законодательство и действует — это, в частности, касается земли под приватизированными предприятиями. То есть если предприятие участвовало в процессе большой приватизации, у него остается льготный порядок выкупа земли.

Проблема в том, что когда пользователь или арендатор имеет право выкупить участок по уменьшенной по решению суда кадастровой стоимости — даже если она уменьшилась уже до неприлично маленьких размеров — мы ничего не сможем сделать: по решению суда нас понудят продать по этой цене.

Что касается новой формы взаимоотношений. Сегодня вопросы кадастровой стоимости земли перешли от арбитражного к областному суду, соответственно, изменилась подсудность этих дел и правоприменительная практика. Со следующего года у нас изменится еще и кадастровая стоимость, сейчас идет переоценка, работу по которой организует областное минимущества.

— Насколько может увеличиться или уменьшиться кадастровая стоимость земли, которая находится в муниципальной собственности?

— Во-первых, мы надеемся, что она не уменьшится. Во-вторых, мы будем стараться, чтобы она была как можно более справедливой.

— Много ли объектов, которые передаются в безвозмездное пользование организациям, несущим социальную нагрузку?

— Да, такие объекты есть, но навскидку не скажу, сколько их. Кстати, как раз в эти дни идет ревизия, и на прошлой неделе было выявлено четыре организации, по которым мы будем расторгать договора пользования, потому что, по нашему мнению, деятельность этих организаций весьма сомнительна именно по социальному аспекту.

Я предложил на рассмотрение депутатам гордумы вот какой вариант — создать некий пул помещений, например, 15-20, которые не очень привлекательны с точки зрения коммерческого использования, и сделать его исчерпывающим, оговорив, что они предназначены для размещения общественных организаций, выполняющих социально значимые уставные задачи. Остальное — под коммерческое использование. Депутаты меня поддержали.

Будет необходимо предусмотреть, чтобы эти организации (или те, кто только пока претендент на помещение) отчитывались перед депутатами о своей деятельности, и дальше чтобы коллегиально Гордума уже решала, давать собственность в безвозмездное пользование, продлевать его или нет.

— Сможет ли город увеличить доходы от использования своего имущества?

— Не «сможет» — Челябинск БУДЕТ получать гораздо больше доходов. Правда, не в этом году, а в следующем, когда начнет наступать эффект от той работы, которую наш Комитет сейчас делает.

Внушает надежду и то, что в вопросах, которые касаются деятельности Комитета, мы в целом, что называется, «на одной волне» с депутатским корпусом. Уважаемым депутатам надо сосредоточиться на своей непосредственной деятельности, то есть созданием законодательной, регламентирующей базы нашей деятельности. Мы ждем от них инструментов для работы. Депутаты же пока больше пытаются разбираться в каких-то конкретных вопросах и проектах. Но, повторюсь, в целом у нас хорошее взаимопонимание.

Подписывайтесь на нас в соцсетях и будьте в курсе самых интересных событий Челябинска и области

Комментарии 0

Новости

Главное