«Основной инвестиционный продукт уйдет до осени»

Какие тренды наметились на рынке недвижимости Челябинской области

В Челябинске завершил работу Южно-Уральский межрегиональный форум по недвижимости — 2015. На этой площадке профессиональное сообщество поделилось своим виденьем ситуации, сложившейся на рынке после декабрьского ажиотажа и январского затишья. Многие выводы оказались не столь очевидны. ПОДРОБНОСТИ

habinfo.ru

Как ведут себя спрос и предложение?

Спрос на жилье сейчас однозначно падает, признаются эксперты.

«У нас был очень ажиотажный декабрь и безумно ажиотажное закрытие года, и мы в ноябре-декабре фактически оформляли сделки за весну. Кому-то это дало запас, но сейчас этот перегиб пошел вниз», — говорит Лейла Рудь, директор АН «Стрижи».

В феврале ситуация с продажами стала заметно меняться, число звонков от потенциальных покупателей сократилось, отмечает Светлана Нуждина, директор по развитию АН «Альфа». Причем, при неизменном объеме рекламы, покупательский интерес упал примерно вдвое.

«Это говорит о том, что паника спала, и люди стали адекватно оценивать свои возможности. Наши агенты также говорят, что многие продавцы начали снимать объекты с продажи, даже не берут авансы, хотя потенциальные покупатели есть. Почему? Проблема с поиском встречного варианта. Сужение рынка мы видим касательно и продавца, и покупателя», — делает вывод Светлана Нуждина.

Наряду с этим, рынок коммерческой недвижимости показал превышение спроса над предложением. По словам Валентина Корытного, президента НП «РГР «Южный Урал», коснулось это пока только одного сегмента:

«Мы не можем удовлетворить все потребности клиентов на рынке коммерческой недвижимости. Спрос превышает предложение в сегменте 30 миллионов рублей и выше. Предприниматели, которые имели достаточно стабильный разноплановый бизнес, вложили деньги в валюту — это ни для кого не секрет. А месяц-полтора назад вернулись обратно к рублям: было понятно, что укрепление нацвалюты начнется, но это все временное. Сейчас они находятся с большой рублевой массой на руках и думают, что купить. Так вот интересных объектов пока нет. Покупать их по рыночной стоимости сейчас никому не интересно».

Сегмент пополнится выгодными вариантами, добавил эксперт, когда бизнес испытывающий трудности, начнет реализовывать свои объекты, либо это будут уже объекты банков.

Что происходит с ценой квадратного метра?

«Квартиры, с одной стороны, продаются, но мы же все понимаем, что 98 процентов квартир, а может, и все 99,9 — переоценены. — говорит Василий Олейников, генеральный директор АН «Рио-Люкс» (Магнитогорск, Екатеринбург, Уфа), — Как клиенты оценивают квартиры?.. Они обычно смотрят на сайте похожие предложения. А чтобы сравнение было корректным, нужно как минимум посмотреть срок экспозиции — сколько „стоИт“ эта квартира. Сейчас срок экспозиции увеличился. В Магнитогорске, к примеру, он составляет по однокомнатным квартирам в среднем 30 дней, в Челябинске, думаю, 45-60 дней».

По словам эксперта, покупательская способность упала примерно на 20%. Похожая динамика по всем городам, но это совершенно не означает, что цена на квадрат резко упадет в сопоставимых величинах.

«Даже на падающем рынке можно найти свою нишу и спокойно продавать, если есть системность в рекламе и отработке каких-то профессиональных моментов. Если мы при этом подтвердим результат прошлого года — это будет очень хорошо, если провалимся на 10 процентов — тоже будет нормально», — считает Василий Олейников.

«Тренд такой, что стоимость квартир, судя по всему, будет снижаться. То есть, надо будет снижать, чтобы нашелся покупатель», — считает Валентин Корытный.

В какие объекты инвестировать?

В целом, инвестиционный рынок надо условно делить на две части, поясняет он: тот, который существовал до декабря прошлого года и тот, который существует сейчас, если его вообще можно назвать таковым.

«Инвесторы, которые активно вкладывали деньги в жилую недвижимость с 2012 по 2014 годы, в основном оперировали квартирами небольшой площади. Двухкомнатных квартир на этом рынке было процентов 30. Остальная доля — это малый метраж с полной отделкой, всегда пользующийся спросом как при покупке для себя, так и с целью сохранения средств», — вспоминает Валентин Корытный.

Но сейчас, добавляет он, даже квартиры-студии, появившиеся на рынке Челябинска в 2012 году, и как горячие пирожки раскупавшиеся в ноябре-декабре 2014 года, по этому же ценнику фактически простаивают.

«Предложения есть в домах высокой стадии готовности и даже в сданных домах, но я не скажу, что за ними очередь... Люди, которые хотели вложить деньги в недвижимость, сделали это до конца года. Те, кто были с одобренными ипотеками — тоже осуществили приобретение, а те, кто собирается или задумываются о совершении сделки с недвижимостью, держат руку на пульсе и ждут, что будет происходить с рынком», — говорит Валентин Корытный.

В любом случае, квартиры в новостройках на высокой стадии готовности — а это, по словам эксперта, и есть основной инвестиционный продукт — уйдут с рынка достаточно быстро:

«В течение трех-четырех месяцев они закончатся, и к осени их явно не будет. Поэтому надо будет переключаться на что-то другое».

Но, опять же, не на большой метраж. Если уровень кредитных ставок останется на прежнем уровне, стоит рассчитывать, что спросом будут пользоваться маленькие квартиры — как на первичном, так и на вторичном рынке. Квартиры большей площади будут продаваться долго. Во-первых, челябинская статистика говорит о том, что квартиры, превышающие 80-90 „квадратов“, как правило, приобретаются с 50-процентным ипотечным взносом. А если кредиты будут дорогие, такие варианты встают под большой вопрос. Во-вторых, большие квартиры, как правило, продаются в домах повышенной комфортности, якобы с предчистовой отделкой. По факту же часто оказывается, что это голые стены со стяжкой пола, требующие 100-процентного ремонта сразу. А стоимость некоторых отделочных материалов сейчас возросла вдвое.

«Что касается коммерческой недвижимости, думаю, спросом будут пользоваться объекты, которые находятся на знаковых перекрестках города. Сегмент стрит-ритейла будет востребован клиентами, готовыми вкладывать в недвижимость наличные рубли», — отмечает Валентин Корытный.

Какую тактику продаж выберут игроки рынка?

Как бы то ни было, сегодня все силы направлены именно на консолидацию профессионального сообщества. Речь и о межрегиональных сделках, и о сотрудничестве риэлтерских компаний в границах Челябинской области, и о взаимоотношениях с застройщиками и банками. Исходя из той логики, чем больше на рынке объем информации, тем существеннее можно снизить все издержки.

«Мы со своей стороны экономим банковским сотрудникам время, а наши клиенты за это получают преференции: другую процентную ставку и возможность быстрого рассмотрения заявки, — поясняет Арсен Унанян, член правления общероссийской общественной организации «Опора России», вице-председатель ее челябинского отделения. — Создавая с банками и застройщиками совместные продукты, которые позволяют клиентам не переплачивать ни за услуги риэлтора, ни за процентную ставку, ни покрывать затраты застройщика, мы можем в целом снизить стоимость окончательной покупки. Ведь за все в конечном итоге расплачивается клиент».

«Если деньги уйдут с рынка в течение 2015 года, мы готовимся к обменным сделкам, и больший акцент делаем на вторичное жилье, — делится вероятностью Светлана Нуждина. — Такие сделки могут совершаться без большого объема средств. Что касается коммерческой недвижимости, мы уже сейчас наблюдаем, что коммерсанты задерживают платежи, хотя рынок пока все еще достаточно активный».

В целом же, как отметили эксперты, спрос на услуги и продукты риэлторских компаний сейчас есть, и, возможно, даже больший, чем ранее.

«Когда рынок активен, отношение к риэлтерскому сообществу менее лояльно, но когда он начинает усложняться, падать, и когда люди сами не могут продать свою недвижимость, они идут за профессиональной помощью», — говорит Светлана Нуждина.

«В кризис у нас количество превратится в качество. Риэлторские агентства будут ценить каждого клиента. Компаний на рынке много, и выживут те, кто сможет предоставить наиболее качественный сервис, — уверена Анна Шипина, руководитель отдела вторичной недвижимости и ипотечного кредитования АН «РиэлтСтройком».

Общую позицию, пожалуй, выразил Александр Чернов, директор компании «Ключ-инвест»:

«Нужно не быть посредником, а грамотно представлять интересы одной из сторон».

Читайте также: «Совместными усилиями можно выйти из любой ситуации»: что риэлторы думают о ценах на недвижимость

Для справки

Стоимость квадратного метра в базе предложений челябинского сайта недвижимости domchel.ru выросла с 47,9 тысячи рублей за квадратный метр в феврале до 48 тысяч рублей к 1 марта. Цена квадратного метра брежневки за месяц подросла на 2,5%. Сегодня она составляет 45,9 тысячи рублей. Увеличилась на 2,7% относительно февраля текущего года цена квартир 121 серии — 47,5 тысяч рублей за квадрат. Также рост показали квартиры 97 серии. Их стоимость поднялась на 1,5% (48,3 тысячи рублей). Квартиры элит-класса за прошедший месяц прибавили в цене на 4,7% и составили 61 тысячу рублей за квадратный метр (в феврале — 58,2 тысячи рублей). Продолжает рост этикетная стоимость и челябинских квартир-студий. Сегодня она составляет 52,6 тысячи рублей, что на 1,8% выше, чем месяц назад.

Подписывайтесь на нас в соцсетях и будьте в курсе самых интересных событий Челябинска и области

Комментарии 0

Новости

Главное