Новостройка vs вторичка: кто кого?

Изменения в законе о долевке могут привести к росту цен на жилье на 23%

В Челябинске этой осенью стали реже выставлять на продажу вторичные квартиры. На «первичке» процесс и вовсе рискует замереть на неопределенный срок. Почему это произошло, и чего ожидать от цен на жилье?

stroitel73.ru

Осеннее затишье

В конце лета игроки рынка недвижимости обычно ожидают оживления спроса. Надежды не покидали экспертов и на этот раз, но всплеска интереса к жилью в Челябинске не произошло. Более того, число желающих продать свои квартиры заметно поубавилось. Так, в июне челябинцы были готовы расстаться с 19272 объектами, а в сентябре — с 17639. Причем меньше всего — 1486 квартир — предлагается в Советском районе (даже в удаленном Металлургическом районе продается 1675 квартир). Больше всего — 4129 предложений — покупателям сделали в Курчатовском районе. Таковы аналитические данные РК «Служба недвижимости».

Стоимость на вторичные квартиры в Челябинске стала снова ниже, чем в новостройках. Однако с начала года «бэушное» жилье потеряло порядка 4% от своей стоимости. А вот новостройка дешевела не столь активно. Около половины застройщиков решили на лето снизить цены, замаскировав сей факт всевозможными маркетинговыми ходами. Еще 24% фирм стали продавать «первичку» по новым, повышенным прайсам.

И все же в совокупности первичное жилье с начала года дешевело значительно медленней, чем вторичное. Это и понятно: государство развернуло программу поддержки ипотечников, стало планомерно снижать ставки, тогда как до сих пор средняя ставка по ипотеке на вторичное жилье — порядка 14%.

Все это время покупатель шел по очевидному пути и выбирал новостройку. Так продолжалось до недавнего времени, когда «долевка» вдруг оказалась на грани паралича.

«Сюрприз» в новостройке

Сегодня новостройки Челябинска — это 133 дома со степенью готовности более 30%. Еще 95 объектов — это дома низкой стадии готовности и «заморозка». В 2015 году застройщики начали возводить 18 домов. И вот — неожиданная новость в первых числах октября: многие строительные компании России лишились возможности продавать новостройки по договорам долевого участия.

Порядка 80 страховых компаний попали в стоп-лист ЦБ РФ за последний год.

Произошло это так. С января 2014 года законодатель обязал каждого застройщика дать дольщикам максимум гарантий. Для этого можно было застраховать свою ответственность в страховой компании, вступить в общество взаимного страхования (ОВС) либо получить банковские гарантии. Подавляющее большинство строительных фирм предпочли обращаться в страховые фирмы. Однако 30 сентября Банк России отозвал и приостановил действие лицензий сразу у семи страховых компаний. В результате застройщики лишились права регистрировать договора долевого участия в Росреестре до тех пор, пока снова не застрахуются.

На сколько может затянуться процесс переоформления страховки, застройщики однозначного ответа не дают. По словам одних, это вопрос пары дней, другие же считают, что есть риск «зависнуть» в состоянии неопределенности на более долгий срок. Ведь сейчас, по сути, ответственность застройщиков в России активно страхует только одна компания. Сможет ли она справиться с наплывом желающих за короткое время?

Но для конечного потребителя — покупателя жилья — важен еще один вопрос: приведут ли внеплановые расходы застройщиков на перестраховку к росту цен на новостройки? «Вниз цена вряд ли пойдет, — полагает директор по развитию РК „Служба недвижимости“ Денис Стукалов. — Причин для этого нет. Застройщики понесли определенные затраты на объект и не захотят срабатывать себе в убыток. Возможно, те компании, у которых очень сложная финансовая ситуация, будут готовы выручить за построенное хоть какие-то деньги. В таком случае они могут опуститься и до уровня себестоимости. Но это в первую очередь может коснуться среднеценового сегмента».

Руководитель агентства недвижимости «Дом-Инвест» Лев Шпайзман уточняет: обстановка будет во многом зависеть от того, сколько времени будут стоять сделки с «первичкой». «Если это в пределах месяца, то ничего особенного не произойдёт. Если же все затянется на более продолжительный срок, то предложений на „первичке“ станет меньше, — рассуждает спикер. — Учитывая, что ее потихоньку раскупают, это может привести к дефициту предложений; как следствие — изменение цены вверх».

Даже несмотря на временную «заморозку» «долевки», вторичному рынку резкий рост цены тоже не грозит

А вот дополнительные расходы на страхование застройщиков на рыночную цену повлияют вряд ли. «Цена определяется рыночными механизмами, соотношением спроса и предложения, — добавляет Лев Шпайзман. — Если покупатели не готовы платить, условно говоря, больше миллиона рублей, то они всё равно не будут этого делать. Не будем забывать, что между рыночной ценой и себестоимостью спрятана та маржа, в которую входит в том числе и прибыль застройщика. Видимо, сейчас она просто будет меньше».

Эксперты также указывают еще на одну деталь: даже несмотря на временную «заморозку» «долевки», вторичному рынку резкий рост цены тоже не грозит. Что не удивительно: все ключевые показатели экономики вместе с платежеспособным спросом падают, а безработица — растет.

Под контроль банкиров

И все же не исключено, что цены на новостройки подстегнет новая инициатива Министерства строительства РФ. Ведомство планирует представить в октябре этого года поправки в законодательство, по которым банки получат больше полномочий в вопросе контроля за расходами средств дольщиков. Застройщикам оставят право привлекать средства граждан на ранних этапах строительства. Деньги дольщиков, которые по новой схеме попадут на счет банка, будут расходоваться именно на строительство конкретного дома. При этом банк возьмет на себя больше функций контроля исполнения договоров долевого участия и целевого использования средств.

Очевидно, что банки в накладе не останутся и будут брать за свою работу с застройщиков дополнительный процент. Уже сейчас некоторые представители банковского сектора высказывают мнение о том, что изменения в законе о долевом строительстве могут привести к росту цен на жилье на 23%. Но смогут ли россияне осилить на столько подорожавшее жилье, вопрос открытый.

Комментарии 0