Построить без спроса

Челябинск сорвал план по вводу жилья. Но хватит ли покупателей на построенное?

Второй год подряд челябинские строители не добирают около 10 процентов до поставленного чиновниками плана. На фоне этого за прошедшие 12 месяцев Южный Урал поставил исторический рекорд — 1 миллион 935 тысяч квадратных метров нового жилья. В целом звучит очень даже неплохо, но «есть нюанс»: осталось найти платежеспособного потребителя на построенный продукт. Застройщики и риелторы на эту тему не обольщаются и готовятся к нелегким временам.

Крутое пике ипотеки

За последние 6 лет челябинский строительный рынок успел прийти в себя после кризисных явлений 2008 года. В городе начали появляться новые крупные проекты, из мэрии поступала директива расти мегаполису вширь — на Северо-Запад и в сторону Чурилово. Точечная застройка отошла на второй план. Строители начали заходить на крупные территории: как казалось, всерьез и надолго. Межкризисная передышка дала расслабиться всем. Банки снова были готовы давать ипотеку даже по двум документам, а дольщики опять поверили, что купить квартиру на стадии котлована — не такая уж плохая идея.

В декабре 2014 года риелторы и застройщики ждали традиционного бума на рынке жилья, и скачки на валютном рынке только разгоняли этот сумасшедший поезд потребительских интересов. Вот только заскочить в него получилось не всем. Ближе к концу декабря экономическая лихорадка подкосила ипотечников. Банки по всей стране начали вводить запретительные ставки, останавливать сделки, поднимать первоначальный взнос, ужесточать условия по одобряемым кредитам. Едва ли не единственный способ обзавестись собственной крышей над головой — ипотека — практически сошел на нет.

Строительные аппетиты

Челябинские риелторы не скрывают: новогодних каникул у них почти не было. Цепочки сделок из-за заглохшей ипотеки рассыпались прямо на глазах. Впрочем, некоторые сделки тормозились не только по вине банков. Так, в декабре новый гендиректор Южно-Уральской корпорации жилищного строительства и ипотеки Наталья Салеева отдала распоряжение на время приостановить продажу квартир. Официальная причина - в связи с пересмотром ценовой политики. И это именно тогда, когда многие покупатели были готовы выйти на сделку.

Кстати, в декабре многие крупные застройщики решили воспользоваться наплывом покупателей и подняли цены на свои объекты. Отдельные эксперты увидели в этом спешную попытку отыграть издержки галопирующей инфляции и взять максимум с остатков потребительского спроса. Сами же строители предпочли сослаться на то, что дорожают все ресурсы.

Поднявшие свои цены застройщики в чем-то оказались правы. Уже в конце декабря-начале января оставшиеся при деньгах немногочисленные потребители понесли свои деньги на «вторичку». Будущие новоселы здраво рассудили: новый год начался не самым лучшим образом, а значит, вкладывать деньги лучше в то, что уже готово.

Руководитель компании «Абсолют Недвижимость» Роман Шарипов поясняет: кризис в сегменте новостроек может быть очень ощутимым, так как большинство девелоперов работают на кредитные деньги, а с ними сейчас крайне тяжело. «В Челябинске буквально одна-две компании работают на свои средства или на деньги дольщиков. Они рискуют меньше остальных. Остальные же задумаются о переносе ранее обещанных сроков сдачи домов, - говорит эксперт. - Реализовывать проекты на стадии котлована будет крайне тяжело. Заламывание цен застройщиками идет на волне декабрьского ажиотажа. Но надо понимать, что в недалеком будущем цена квадратного метра вернется в состояние стагнации и незначительного падения. На сделках повсеместно мы видим торг, причем существенный».

В соседнем Екатеринбурге некоторые застройщики, существенно поднявшие цены в декабре, вернули их к прежним значениям. В Уральской палате недвижимости констатируют: на рынке остается слишком много квартир, которые находятся в стадии строительства и еще не проданы. Они будут вынуждены серьезно конкурировать за покупателя, в первую очередь в ценовой плоскости.

Январская перезагрузка

Пока застройщики спешно думают, как вернуть декабрьский интерес покупателя к новостройкам, на вторичном рынке дела обстоят более спокойно. «Мы специализируемся на вторичном рынке недвижимости и в январе отметили изменения в части предложения, - делится опытом руководитель компании «Ключ-Инвест» Александр Чернов. - В декабре были ситуации, когда люди снимали квартиры с продажи, завышали цену. Но теперь клиенты стали более лояльны, они понемногу наполняют рынок предложениями. Вообще для нас этот январь стал более продуктивным, чем в прошлом году, ведь покупатель стал настороженней смотреть на новостройки и начал более активно действовать на «вторичке».

«Чистые» сделки за наличные деньги в январе случались все реже – и дело не в сезонности. Если сравнить традиционно «тихий» январь с тем же месяцем 2014 года, становится ясно, что вместе с несостоявшимися ипотечниками с рынка почти ушли покупатели инвестиционных квартир. В том числе, из-за недоверия к новостройкам. Зато активизировались обладатели всевозможных субсидий, и в первую очередь – военные.

Судя по всему, именно этим категориям предстоит хоть как-то вытаскивать из черной дыры резко сократившийся платежеспособный спрос. Но этого числа будет явно недостаточно, чтобы поглотить почти 800 тысяч квадратных метров челябинских новостроек. Заместитель директора по развитию СК «Легион» Алексей Сахаров полагает, что в Челябинске в складывающихся условиях может возникнуть перепроизводство на рынке первичных квартир. В 2013-2014 годах застройщики ввели в городе  почти два миллиона квадратных метров нового жилья в многоквартирных домах, но нужно ли дальше гнаться за рекордами?  «Конечно, рынок не перенасытится одномоментно: перепроизводство может затронуть отдельные сегменты, - рассуждает собеседник. - На мой взгляд, в первую очередь истощится  платежеспособный спрос на малометражное жилье эконом класса. Именно этот сегмент конечных потребителей в условиях тотального роста цен и экономической нестабильности страдает больше всех, а те, кто приобретал студии с инвестиционной целью, не смогут их перепродать».

Многие риелторы склонны придерживаться аналогичной точки зрения. «Строительный рекорд нам не то, что сейчас не нужен - он нам и «не светит», - добавляет Роман Шарипов. – В ближайшей перспективе не будет такого спроса, как раньше, его структура сильно поменяется в виду последних событий и перекосится на вторичный рынок либо на «первичку» с готовностью от 70%».

Кредитный шанс

Потерять ипотеку – значит, потерять реальный платежеспособный спрос. Ведь ежегодно доля ипотечных сделок, по данным Росреестра Челябинской области, прирастает более, чем на 10%. Под занавес января у покупателей жилья забрезжила надежда. ЦБ опустил ключевую ставку до 15%, а затем правительство получило от президента страны указание снижать ставку по ипотеке до диапазона 12-14%.

«Это действительно обнадеживает, ведь заемщик смотрит в первую очередь на процентную ставку и свой ежемесячный платеж. Однако ипотеку, несмотря на некоторую панику, все же дают - во всяком случае, крупные Сбербанк и ВТБ, - говорит Александр Чернов. – Даже в декабре-январе мы оформляли в ипотеку в среднем под 15%. Одобрение банка получить можно, но требования стали жестче и к заемщикам, и к объекту — это факт. Во многих банках вырос размер первоначального взноса до 30% и более, тщательней стали проверять документы».

Фронт работы

Строители и риелторы уже начали пересматривать свои планы на ближайшее кризисное будущее. Так, в агентстве «Абсолют-Недвижимость» готовятся смещать приоритеты в сторону вторичных объектов – вплоть до 70 процентов и более. Еще ряд компаний планирует углубиться в сделки с коммерческой недвижимостью: в кризис движение покупателей и арендаторов из объекта в объект приобретает массовый характер.

Работу риелторам «подбросят» также и сдувшиеся «ипотечные пузыри». Из-за растущего уровня безработицы не все покупатели жилья смогут обеспечивать свои кредиты. А значит, придется реализовывать залоговый объект и искать возможные варианты решения квартирного вопроса. И тут ожидаемый к лету закон о банкротстве физлиц придется как нельзя кстати.

Что касается застройщиков, то здесь выиграет  тот, кто менее всего зависим от банковских денег, а также успел организовать работу на годы вперед за счет припасенных ресурсов и земельных площадок. Так, СК «Легион» успел продать почти все квартиры в сданных домах жилых комплексов «Подсолнухи» и «Александровский» и теперь плотно занимается новым проектом. В 2014 году «Легион» зашел на участки 20-го и 30-го микрорайонов Северо-Запада. Первые объекты появится в 30-м микрорайоне, рядом с ледовой ареной «Трактор». «Всего в двух микрорайонах мы планируем возвести порядка 460 тысяч квадратных метров жилья - это для нас задел на 8-9 лет работы. Сколько будет стоить жилье в этом месте, пока не могу сказать - мы анализируем стоимость необходимых затрат и ресурсов, следим за динамикой цен. Одно могу сказать точно: это будет адекватная для рынка цена», - уточнил изданию Алексей Сахаров.

Ждать ли снижения цен?

Начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков:

«Рассматривая сценарии развития рынка на 2015 год, мы не видим возможности для повышения цен и прогнозируем снижение по разным сегментам от 5 до 15 процентов. Конечно, при разгоне инфляции не исключен слабый номинальный рост цен. Но в реальном выражении квартиры все же будут терять в цене. Больше других подешеветь могут квартиры старого фонда (хрущевки, брежневки), которые по многим территориям оказались явно переоценены».

Руководитель компании недвижимости «Ключ-Инвест» Александр Чернов:

«Тот, кто работал на новостройке качественно, а не продавал топовые квартиры дешево, поддержит свой спрос. 2008 год показал, кто из застройщиков чувствует себя уверенно, а кто — нет. Если говорить о ценах, то в ближайшие месяцы мы ждем стагнацию на рынке жилья. В январе мы работали примерно по таким же ценам за «квадрат», как и в декабре. Предпосылок для роста цен сейчас явно нет».

Заместитель директора по развитию СК «Легион» Алексей Сахаров:

«Сегодня больше всего рискует тот, кто вкладывается в "долевку" и покупает объект на стадии котлована. Многие строительные компании, особенно сильно закредитованные, будут вынуждены пересмотреть сроки сдачи объектов - дольщики должны это понимать. Я бы не советовал покупателям ждать резкого обвала цен на жилье: действительно качественный продукт остается востребованным и сохраняет свою цену даже в кризис».

Руководитель АН «Абсолют Недвижимость» Роман Шарипов:

«Покупательная способность не увеличилась - она снижается. На сделках повсеместно мы видим торг, причем существенный. Более того, некоторые известные застройщики за январь продали столько квартир, что их легко сосчитать по пальцам двух рук. Многим придется пересматривать свое ценообразование — устраивать акции, давать скидки и бонусы».

Комментарии