Офис в центре, недорого

В Челябинске вынуждены продавать бизнес, который всегда приносил стабильный доход

В самом центре Челябинска, на улице Кирова, 165, выставлено на продажу офисное здание – пристрой к тому, что занимает областной Минздрав. Собственник планирует выручить за него 40 миллионов рублей. Однако эксперты считают, что в нынешних условиях и эта сумма – слишком дорого.

wikimapia.org

Причина, по которой собственник здания выставил его на продажу, характерна для последнего времени. По словам Александра Ваулина, учредителя компании «Базовый терминал» (владеющей выставленным на продажу пристроем), договориться с банком, в котором кредитовалась компания, по сохранению процентной ставки кредита, не удалось – она выросла с 13,5 до 22 процентов.

«Если бы нас срочно не попросили возвращать кредит, я бы не стал продавать здание», - отметил господин Ваулин, подчеркнув, что с этим активом ему действительно тяжело расставаться. - «Своя территория, парковка, два этажа плюс подвал, всего 585 «квадратов», - перечисляет Александр Ваулин. – «И это центр города, Кировка, рукой подать до Заксобрания, правительства, горадминистрации, министерств…»

По словам собеседника, площади в выставленном на торги здании, занимают более десятка арендаторов, и никто не хочет съезжать с обжитого места. Арендная ставка для подвальных помещений – 500 рублей за метр в месяц, для 1 и 2 этажей – от 700 до 1 тысячи.

Были и планы по расширению: до событий декабря собственник в рамках договора аренды 5 соток земли до 2020 года рассчитывал построить на огороженной территории еще порядка 400 квадратных метров для последующей сдачи в аренду. Но сейчас других вариантов, кроме продажи уже построенного здания, не рассматривается.

40 миллионов рублей, уверен Александр Ваулин, - это «более чем выгодное предложение для такого хорошего актива». Однако эксперты, опрошенные «Челябинским обзором», считают иначе.

По словам Станислава Ахмедзянова, директора компании «IBC-Недвижимость», чтобы оценить рыночную стоимость актива, необходимо обладать полной информацией о нем – Но уже очевидно, что ценник завышен:

«Здание находится в аварийном состоянии. Плюс в свое время по нему были вопросы к земельному участку», считает Ахмедзянов. По мнению эксперта, завышена и арендная ставка. К примеру, по его данным, расположенный недалеко бизнес-центр «Челябинск-СИТИ» предлагает ставку от 800 рублей при заходе арендатора и готов «снижаться» до 550-600 рублей впоследствии, при этом достаточно гибко реагируя на индивидуальные ситуации арендаторов.

«Если арендаторы захотят найти в центре города аналогичное предложение – они его найдут даже по более выгодной цене. Сегодня это не проблема», - резюмировал Ахмедзянов.

В целом, такая ситуация для рынка сегодня уже не новость, отмечает Дмитрий Агапкин, директор управляющей компании «Плаза Девелопмент Сервис» (БЦ «Аркаим Плаза»). То, что собственники офисных площадей готовы идти на уступки в сложившейся экономической ситуации, договариваясь с арендаторами по ценнику, - это факт как минимум последних двух месяцев. Но с небольшой оговоркой.

«В таком подходе нужна разумность, - уверен Дмитрий Агапкин. – Большие уступки просто разрушат рынок. В кризис тяжело всем, и арендодателей, которые адресно, точечно, поименно, я бы даже сказал, идут на уступки, - тоже можно понять. Массовость приведет к катастрофическим событиям на рынке».

По оценкам Агапкина, рынок аренды офисных площадей «просел», пусть и неофициально, на 10-20 процентов. При этом динамика оттока арендаторов значительно больше, чем в кризис 2008-09 годов. Компании уже не просто стали смотреть на более дешевые предложения, а буквально съезжать из центра на окраины.

«В кризис такая ситуация логична. С одной стороны, когда арендатор начинает торговаться до более выгодного ценника, в этом есть спекулятивный момент: мол, у всех кризис, и у нас кризис. С другой стороны, когда компании дают строго определенный фонд, исчисляемый «зарплаты+офис», и этот фонд в разы сокращается, директора, как правило, резонно предпочитают экономить на аренде помещения», - говорит Дмитрий Агапкин, добавляя, что арендаторов в Челябинске меньше не станет.

Комментарии 0

Новости

Главное