«Позолоченные» вентили

Как устроен рынок ЖКХ в Челябинске и сколько жители города платят за коммунальные услуги

Жилищно-коммунальное хозяйство областного центра — сложная система, в которой соседствуют функции жизнеобеспечения, несформировавшийся до конца, сложноструктурированный рынок, его частичное гос­регулирование и многочисленные взаимные претензии практически от всех и всем, кто задействован в этом достаточно запутанном со всех сторон процессе. В любом случае, даже приблизительные подсчеты показывают, что ЖКХ — одна из самых финансово емких отраслей.

armtorg.ru

Жилищно-коммунальный комплекс Челябинска — сложное смешение инфраструктуры, во многом оставшейся с советских времен, жилого фонда различной собственности и разного возраста; общественных, промышленных, административных и социальных объектов, столь же разнообразных, как и жилфонд; управляющих компаний, собственников сетей и поставщиков ресурсов — газа, воды, тепла, электричества и так далее.

В своем исследовании мы сосредоточились на части этой системы, а именно — на том, во что обходятся услуги ЖКХ жителям города. И оставили нетронутым всю «коммуналку», связанную с промышленностью и юридическими лицами. Такой выбор был сделан прежде всего потому, что взаимоотношения «жилищников» и ресурсоснабжающих организаций («коммунальщиков») с предприятиями и юридическими лицами — по сути, закрытая история. А вот цифры, касающиеся платы за жилье, более открыты, публичны и поддаются хоть какому-то подсчету, пусть и с большим трудом.

Сергей Кочетков «Мне трудно четко провести границу, где заканчивается выполнение функции по жизнеобеспечению, а где начинается рынок, — считает начальник управления ЖКХ администрации Челябинска Сергей Кочетков. — С одной стороны, это бизнес, а с другой стороны — огромная ответственность перед потребителем, перед государством. И ответственность эта и социальная, и материальная — тот же ущерб от аварий».

Сергей Овчинников «Стоит очень четко разделить ЖХ и КХ, а именно — содержание, обслуживание жилищного фонда, и поставку ресурсов — газа, воды, тепла, электричества», — в свою очередь, подмечает первый заместитель председателя Челябинской городской Думы Сергей Овчинников.

И Овчинников, и Кочетков подмечают, что, по сути, сегодняшнее ЖКХ — осколки советской коммунальной системы, поскольку во многом базовая инфра­структура и принципы ее функционирования не поменялись — лишь увеличился жилой фонд города, и стали другими потребности промышленности. Но трубы и провода — ­точно такие же.

Константин Смирнов «Рынок управляющих компаний имеет свои особенности, — подчеркивает Константин Смирнов. — Главная из них — здесь все обязаны платить. Это, наверное, единственный рынок, где не ты должен клиенту, а он тебе. Возможно, это так и раздражает людей. Если они зайдут в магазин, и товар — молоко, хлеб, автомобиль, да что угодно — им не понравится, они просто его не купят, и уйдут. В нашем же случае платить за услуги — не право, а обязанность собственника ­или ­квартиросъемщика.

Вторая особенность — рынок немобилен. Что скрывать, сменить УК достаточно сложно, потому что это коллективное решение, которое должно быть оформлено в соответствии со всеми нюансами законодательства. Случаи смены УК были, но я не знаю ни одного такого, который был бы проведен собственниками жилья самостоятельно — у них, как правило, нет для этого ни знаний, ни базы, ни организационных способностей».

Кроме того, рынок частично регулируется — в случае с УК это тарифы, которые рекомендует Городская дума (он разработан для муниципального жилья, но практика показывает, что если не было принято совместного решения УК и собственников ­жилья об индивидуальных тарифах, то платежи начисляются, исходя из рекомендованного), в случае с ресурсоснабжением — Министерство по тарифам и сборам и Федеральная антимонопольная служба.

По словам Смирнова, все это делает рынок более понятным и предсказуемым для тех, кто занимается управлением жилфонда — тарифы на содержание и обслуживание в целом известны, как и площадь жилфонда под управлением. Перемножив их, можно примерно получить те деньги, на которые, с учетом платежной дисциплины, может рассчитывать управляющая компания.

По данным портала reformagkh. ru, в Челябинске работает 251 управляющая компания, в том числе 80 — это товарищества собственников жилья, и 11 — жилищно-строительные кооперативы. Под их управлением находится в общей сложности 4871 многоквартирный дом общей площадью почти в 25,5 миллиона квадратных метров.

Впрочем, стоит заметить, что реально работающих структур на рынке значительно — на несколько десятков — меньше. Дело в том, что довольно часто де-факто единая УК формально разбита на несколько отдельных ООО, каждая из которых имеет собственную лицензию, но зачастую у них даже сайт общий. Эксперты отрасли говорят, что это делается коммунальщиками для оптимизации налогообложения — проще разбить крупную компанию, и уйти на так называемую «упрощенку».

Главные игроки — как правило, осколки еще советских районных ЖЭУ — такие, как «ДЕЗ Калининского района», «Ремжилзаказчик» или «ПЖРЭО Курчатовского района». Кроме того, стоит отметить УК «Созвездие», которая, по словам Сергея Овчинникова, создавалась практически с нуля. У каждой из этих, а также еще нескольких структур — по 2-3 миллиона квадратных метров в управлении.

Другая часть — многочисленные компании, которые управляют жилфондом в размере от нескольких десятков до нескольких сотен тысяч «квадратов». Достаточно серьезная их часть — структуры, созданные строительными компаниями, которые в последние годы стараются сами же и обслуживать построенное своими руками жилье.

«Здесь есть как выгода, так и риски, — считает Сергей Овчинников. — Безусловно, „свежий“ жилфонд, недавно построенный, обслуживать и проще, и дешевле».

«С другой стороны, — дополняет Овчинникова Константин Смирнов, — Если к моменту сдачи дома доля проданного в нем жилья невелика, есть риск „попасть“ на те деньги, которые придется платить за уже поданное в дома тепло. Но когда продажи успешно подойдут к концу, эти риски нивелируются».

У экспертов, опрошенных нами, разное отношение к входу строительных компаний на рынок управляющих компаний. С одной стороны, это логичный для строителей шаг, позволяющий, помимо прочего, в процессе эксплуатации самим устранить обнаруженные строительные недоделки. С другой...

«Каждый должен заниматься своим делом, — считает Сергей Кочетков. — Обслуживание жилфонда — бизнес специфический, в котором очень много нюансов, разобраться в которых могут только профессионалы».

«Во многом в том непростом положении дел в отрасли, которое сложилось сегодня, виновато государство, — подмечает генеральный директор ООО «Дирекция единого заказчика Калининского района» (крупнейшая в городе управляющая компания) Константин Смирнов. — В идеале, перед тем, как провести приватизацию жилья, государство должно было сделать как минимум капитальный ремонт общедомовой инфраструктуры, и тогда можно было бы говорить о равных условиях. Сейчас же структура очень пестрая, и обслуживать дома, скажем, 30-40-50-х годов, с деревянными перекрытиями, десятилетиями на знавшими ремонта, и дома, построенные относительно недавно — совершенно разные истории».

Со Смирновым соглашаются и Овчинников с Кочетковым — экономика у управляющих компаний сильно зависит от того, с каким жилфондом им приходится иметь дело.

«В Челябинске есть около 700 многоквартирных домов, за которые не хочет браться ни одна УК, — подмечает Кочетков. — Это, в основном, старые, достаточно ветхие дома, часто малоэтажные, находящиеся в предаварийном состоянии. Содержать и ремонтировать такие никаких денег не хватит, они, если ими пытаться заняться всерьез, объективно принесут одни убытки».

Говоря же о деньгах, при грубом подсчете за основу можно взять тарифы, утвержденные челябинской Гордумой. Согласно им, с 1 июня этого года плата за ремонт и содержание жилого помещения обходится жильцам в сумму от 13,56 до 14,49 рубля за квадратный метр в месяц (зависит от наличия или отсутствия в квартире газовых плиты и водонагревателя). Плюс к этому депутаты рекомендовали платить по 0,54 рубля с «квадрата» — за содержание и ремонт мусоропровода (там, где он есть), 4,1 рубля — за обслуживание лифта (где таковой имеется), 0,23 рубля за обслуживание общедомовых приборов учета и 1,87 рубля за сбор и вывоз твердых бытовых отходов. Кроме того, для тех, кто пользуется жильем на правах социального найма, есть ставка платы за наем — 4 рубля в месяц с метра.

При этом, согласно данным компании «НОВАТЭК-Челябинск», она поставляет газ в 4398 многоквартирных домов, а количество домов, где имеются лифты и мусоропроводы составляет, по мнению Сергея Кочеткова, примерно половину от общего числа.

Все это дает нам с опрошенными экспертами право предполагать, что в среднем по Челябинску плата за содержание и ремонт составляет от 17,5 до 18,5 рублей за квадратный метр. Перемножив это на площадь многоквартирных домов (25,5 миллиона квадратных метров), получаем порядка 450-480 миллионов рублей в месяц, или 5,5-5,8 миллиарда рублей в год. Или, если разделить на примерное число жителей в городе (около 1,1 миллиона человек) — от 5, до 5,3 тысяч рублей в год на душу населения.

К этому стоит прибавить введенную в этом году плату за капитальный ремонт жилья, которую собирает новая структура — СНОФ «Региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Челябинской области». Величина платы в 2015 году — 6,4 рубля за квадратный метр, или по Челябинску около 2 миллиардов рублей в год. Но это деньги, по сути, внерыночные — как, кем и на что именно они будут расходоваться, широкая общественность пока не в курсе.

«Это примерно те цифры, о которых можно вести речь», — считает Константин Смирнов, для верности прикинувший принцип подсчета на своем предприятии. По его мнению, это не так уж и много.

«Если честно, этого хватает на минимально возможные по закону действия, — резюмирует он. — Для того, чтобы действительно качественно осуществлять обслуживание и ремонт жилья, тарифы должны быть выше. По сути, собственно управление (10 процентов от стоимости содержания и ремонта) выгоды УК не приносит. „Выезжают“ как правило, на дополнительных платных услугах, сопутствующем сервисе, а также на том, что значительную часть работ УК часто отдают подрядчикам».

Впрочем, здесь есть свои нюансы — как правило, такие подрядчики (у которых есть своя сметная прибыль от работ) подконтрольны самим УК. Это позволяет и прибыль распределить, и внутреннюю логистику выстроить, и контролировать качество выполнения работ.

«По цифрам все обстоит примерно так, — соглашается Сергей Овчинников. — Но не забывайте две вещи. Жители платят за услуги ЖКХ, но не все 100 процентов, а процентов на 95-97. И основные их траты идут не на ремонт и содержание жилья, а в качестве платы за ресурсы — воду, газ, свет, тепло».

Подсчитать, хотя бы приблизительно, те деньги, которые челябинцы платят ресурсоснабжающим организациям, оказалось достаточно сложно. Во многом потому, что тарифообразование и начисление строится на довольно сложных формулах, хоть и жестко регулируется Минтарифом и УФАС.

Так, отопление и горячее водоснабжение (автор этих строк получает его от «Челябинских коммунальных тепловых сетей») строится из расчета цены одной гигакалории тепла в 990,5 рублей, но нормативы потребления определены разные — из расчета 0,012 гигакалории на квадратный метр за отопление и 0,223 гигакалории на человека за горячую воду.

Кроме того, есть разница между теми, кто платит, исходя из показаний счетчиков тепла, воды и электроэнергии, и теми, кто платит «по нормативам», а также расходами на общедомовые нужды. Еще одна особенность — несколько лет назад порядок платы за тепло с равнораспределенной по всем месяцам в году сменили на плату по реальному расходу (отопительный сезон на Южном Урале длится 6-7 месяцев), и в итоге зимой счет за отопление в разы больше, чем в летние месяцы.

В ОАО «Челябэнергосбыт» не сообщили, какова величина их выручки от частных абонентов в Челябинске, предоставив «Челябинскому обзору» лишь данные о количестве абонентов — более 506 тысяч «частников» и более 100 управляющих компаний.

В компании «НОВАТЭК — Челябинск» сообщили, что на прямых договорах с компанией в областном центре находится 245 782 абонентов-физических лиц.

Один из способов хотя бы косвенно подсчитать количество денег в «ресурсах» — выяснить соотношение затрат жителей на ремонт и содержание жилья и платы ресурсоснабжающим организациям.

«Его можно оценить как 30 на 70 в пользу ресурсов», — уверяет Сергей Кочетков. Такого же мнения придерживается Константин Смирнов. Сергей Овчинников считает, это соотношение равно приблизительно 20 к 80.

Квитанции, которые получает автор этих строк, говорят, что в летние месяцы соотношение ближе к 30\70. Возможно, зимой из-за «полной» стоимости отопления это соотношение ­меняется к 25\75.

Если принять это за основу, что получается, что челябинцы платят за тепло, воду, канализацию, электричество и газ в общей сложности примерно 14-16 миллиардов рублей. Впрочем, эти цифры достаточно приблизительны.

По общему мнению экспертов, опрошенных газетой, бОльшая часть этих денег уходит на оплату отопления и горячей воды. Цифры называют разные — от 6 до 10 миллиардов рублей.

Впрочем, один из экспертов, долгое время работавший в энергетической и коммунальной отраслях, но пожелавший сохранить свое имя в тайне, уверяет, что выручка «Фортума» от «частников» Челябинска может составить до 8 миллиардов рублей, из которых около половины она получает от ЧКТС.

Источник, близкий к энергетикам, сообщил в то же время, что выручка «Челябэнергосбыта» от физических лиц не так и велика — 1,5-2 миллиарда рублей.

«Для них „физики“ — больше обуза, чем прибыль. Доля в общей выручке невелика, но гарантирующий поставщик обязан их обслуживать», — подчеркнул собеседник.

Он же предположил, что выручка «НОВАТЭК-Челябинск» по этому сегменту может составлять до миллиарда рублей ежегодно, а МУП ПОВВ — примерно 1,9 миллиарда. Впрочем, верны ли эти цифры, выяснить в компаниях не удалось.

При этом ситуацию осложняет довольно сложная система взаимоотношений внутри подотрасли. «По сути, внутри нее есть несколько субьектов — жильцы, управляющие компании, собственники коммунальных сетей (прежде всего тепловых), и ресурсоснабжающие организации», — напоминает Сергей Овчинников.

По его мнению (с которым в целом согласились Константин Смирнов и Сергей Кочетков), основные споры идут вокруг схемы прохождения платежей. Сейчас жильцы либо напрямую платят ресурсоснабжающим организациям по отдельным квитанциям, либо эти деньги проходят через де-факто посредников, которыми являются либо управляющие компании, либо организации — владельцы сетей.

«Позиция города — в конечном счете перевести жителей на прямые расчеты с ресурсоснабжащими организациями» — сообщил господин Кочетков. По его словам, это необходимо для того, чтобы избежать риска «неприятных» ситуаций с возможными банкротствами (в том числе фиктивными, преднамеренными) среди управляющих компаний. Практика показывает что такие опасения небеспочвенны — в области в последние годы немало примеров этому.

«Зайдет какая-нибудь „управляшка“, соберет деньги за ресурсы с жильцов, не перечислит их дальше по назначению — и поминай, как звали», — напоминает Сергей Овчинников.

«Для стабильно работающих УК есть риски, если расчеты проходят через них, — уверяет Константин Смирнов. — В случае низкой платежной дисциплины жильцов мы все равно должны рассчитываться с „ресурсниками“, и могут возникнуть кассовые разрывы, причем в размерах, которые могут поставить предприятие на грань банкротства».

«По большому счету, рынок ЖКХ в России еще до конца не сформировался», — считает Сергей Овчинников. К тому же федерально законодательство в этой отрасли меняется едва ли не ежегодно. Когда ситуация стабилизируется, наши собеседники сказать затруднились. Но ясно одно — сфера ЖКХ не так проста, но в то же время не так непрозрачна, как это кажется простым обывателям. Это сложная структура, управление и ведение бизнеса в которой требует серьезных навыков и опыта. Иначе — угроза коммунальных коллапсов, которые точно не понравятся челябинцам.

Впрочем, цифры, крутящиеся в этой отрасли, не ограничиваются теми, что получились у нас. Напомним — мы не рассматривали ЖКХ, касающиеся юридических лиц и предприятий. Объем услуг и ресурсов, крутящийся там, как минимум сравним с «жилым» сектором, а то и больше. Но это уже предмет другого ­исследования...

Подписывайтесь на нас в соцсетях и будьте в курсе самых интересных событий Челябинска и области

Комментарии 0

Новости

Главное