«Нано-жилье»: все вышло из-под контроля?

Достоинства и недостатки челябинских квартир-студий

Желание застройщиков продавать крохотные студии с каждым ­годом только нарастает. Но справятся ли с этим спрос, социальная и инженерная инфраструктуры Челябинска? Спустя несколько лет тренд на малогабаритные квартиры показал свою обратную сторону.

Тотальный переезд

Около семи лет назад в Челябинске началось массовое внедрение квартир-студий. Продукт строился и разлетался как горячие пирожки. «Нано-метры» с радостью раскупали и холостяки, и пенсионеры, и родители детей-студентов. В какой-то момент пара десятков квадратных метров с условной кухней и санузлом стала альтернативой «коммуналкам». Многие сходились во мнении, что лучше уж обживаться в более-менее автономных квартирах, нежели делить кухню, санузел и другие места общего пользования с еще одним владельцем.

Бесконечно насыщать рынок квартирами-студиями не получится

В числе первых квартиры-студии начали массово предлагать создатели малоэтажных поселков «Залесье» и «Просторы». Достаточно было иметь около 900 тысяч рублей — своих или заемных — чтобы решить квартирный вопрос. Затем подтянулись и другие застройщики. Перекроив на новый лад типовые проекты «панелек», девелоперы начали гонку под названием «кто дешевле». Другого способа снижать цену, кроме как за счет сокращения жилплощади, никто особо не применял. Поэтому очень быстро на смену «однушкам» и «полуторкам» пришли квартиры площадью в 24-29 квадратных метров. Несмотря на то, что стоимость квадратного метра в них оказывалась самой высокой, большинство покупателей не имеют средств на что-то попросторней.

«Мы называли эти студии комнатой с туалетом, — рассказывает один из риелторов известной компании. — Места мало, особо не развернешься. Одному еще как-то можно жить, но ведь много покупателей было среди тех, кто готов был целыми семьями ютиться на этом пространстве. Лишь бы только переехать из деревни в Челябинск, продав последнюю корову, либо сбежав подальше от надоедливых ­родственничков».

От «коммуналок» — к «путинкам»

Опыт Челябинска по части квартир-студий активно транслировался игроками рынка недвижимости в другие регионы. Например, по южноуральским стопам пошли в Башкирии. Идея малогабаритного жилья так понравилась местному правительству, что в ближайшее время застройщики начнут продавать этот товар. Также появилась инициатива внедрять массовое строительство «нано-жилья» по всей России — специально для тех, у кого нет денег даже на «полуторку». Речь о программе «Жилье для российской семьи». Минстрой РФ собирался к концу 2017 года построить 25 млн кв. м такого соцжилья. Цена вопроса для нуждающихся — порядка 35 тыс. руб./кв. м. При этом минимальная площадь квартиры может начинаться от 18 кв. м — и это с учетом четырехметровой кухни. Таким образом, льготники вполне могли бы прикупить себе эту супермалогабаритку примерно за 600 тыс. руб.

18 — не предел

Как выяснилось, даже по современным меркам 18 квадратных метров — это не самая маленькая площадь квартир, какую только можно встретить. Например, в Японии, которая давно страдает от дефицита свободного места, стандартная площадь квартиры без удобств — около 6 кв. м. В Лондоне размер самой крохотной жилплощади — 7,5 кв. м. Говорят, можно даже нащупать кончиками пальцев рук противоположные стены. В мини-квартире Нью-Йорка площадью 8,3 квадрата владельцы были вынуждены поместить кровать под потолок — другого выхода хоть как-то обустроить жилище не нашли. На фоне этого 12-метровая квартира в Париже в районе Монпарнас выглядит просторно. Каким-то чудом жилье удалось укомплектовать не только спальным местом, но и рабочим уголком, стеллажами и даже барной ­стойкой.

Новый вид соцквартир тут же окрестили «путинками». Но у них быстро появились противники. Многие эксперты заявили о том, что 18 «квадратов» — слишком мало для полноценной квартиры. Вице-президент Союза архитекторов России Максим Петров призвал ограничивать количество «путинок» в многоквартирных домах. Ведь иначе жилье не будет соответствовать современным стандартам качества. Он также упоминал, что в некоторых штатах США на одного человека приходится примерно 60 кв. м жилья. А у нас — в три и более раз меньше...

Бизнес с наваром

Сегодня практически не осталось в Челябинске застройщиков в сегменте эконом-класса, которые не попробовали бы развить направление малогабаритных студий. Действительно, это очень удобный товар для застройщиков и риелторов. На него также с удовольствием обращают внимание и те, кто желает заработать на перепродаже малогабариток. Не секрет, что многим фирмам именно квартиры-студии помогли «подняться» на массовой скупке объектов. Некоторые вкладывали колоссальные деньги, приобретая на этапе строительства десятки и сотни квартир в спальных ­районах Челябинска. «Застройщик, конечно, выигрывает, ведь он решает главную задачу: обеспечивает реализацию своего товара, — говорит директор по развитию РК „Служба недвижимости“ Денис Стукалов. — Но от того, что большое количество студий забирали перекупщики для последующей перепродажи, население не выигрывало. Массовое строительство малогабариток было продиктовано спросом, однако в этом объеме был фильтр — те самые инвесторы-перекупщики. Их количество оценить практически невозможно».

Денис Стукалов также отмечает, что в последнее время желающих купить именно малогабаритную студию стало меньше. Но стоит также принять во внимание, что и объектов в эконом-сегменте поубавилось. Так, из 127 строительных адресов в Челябинске только 27 можно отнести к недорогому жилью. То, что находилось в домах высокой стадии готовности, практически раскуплено. Об этом свидетельствуют данные регионального Росреестра. Май 2015 года стал месяцем-рекордсменом в том числе и в сравнении с аналогичными периодами последних пяти лет. 4641 сделка с «долевкой» в «глухой» весенний месяц — невероятные для Южного Урала объемы.

Причин для рекорда как минимум две. Первая — желание потребителя вложить деньги в то, что почти достроено и, значит, довольно надежно. Вторая — субсидирование в начале весны процентной ставки по ипотеке на новостройки и общее снижение ставок в большинстве банков на кредитные продукты. Впрочем, маячит на горизонте и третья причина: все те же инвесторы, готовые вложиться в «первичку». Ведь сроки сдачи жилья на многих объектах затягиваются, а более-менее интересный готовый продукт практически закончится через месяц-другой. И, как известно, в первую очередь перекупщикам будут интересны легкие в продаже малогабаритки.

Начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков (г. Екатеринбург) видит тренды на сокращение бюджета покупки и расширение круга потенциальных покупателей не только в сегменте многоквартирных домов, где число студий в последние годы стремительно растет. «Аналогичные процессы происходят на загородном рынке, где основным продуктом стали участки без подряда, — поясняет он. — Те девелоперы, которые продают коттеджи, зачастую радикально сокращают площади домов, чтобы создать продукт, по цене сопоставимый с ценой квартиры. Кроме площади, тиражируемым решением на этом рынке является сокращение объема работ, включенных в первоначальный бюджет — отказ не только от черновой отделки и разводки коммуникаций внутри дома, но и от ввода коммуникаций в дом. Они остаются на границе участка. В итоге можно купить компактный коттедж за 3-4 млн. рублей в Екатеринбурге, но жить в нем нельзя».

За что ненавидеть «малогабаритки»

Несмотря на популярность этого продукта, население уже почувствовало на себе его «побочные эффекты». Вот лишь несколько из них. Так как новые микрорайоны застраиваются комплексно, девелопер старается выжать максимум дохода с полученного участка земли. Самый очевидный вариант — построить вместо панельной десятиэтажки высотку в 18 и более этажей. Ввод в эксплуатацию домов идет по тем нормам, которые по многим пунктам давно исчерпали себя. Например, нормы по количеству парковочных мест сложно увязать с современной повальной автомобилизацией населения. Помножьте это на выросшую концентрацию жителей в микрорайонах с большой долей малогабариток — и вы поймете, почему одними из первых хлебнули горя в новых микрорайонах автовладельцы.

Кроме проблемы «негде припарковаться» в спальных частях Челябинска появилась и проблема пробок. Эта болезнь центра успешно перекочевала на окраины. Так, в будни трафик стопорится от перекрестка улиц Бр. Кашириных-Чичерина вплоть до узкого перешейка на Бейвеля. Что поделать: все едут домой, в «Академ Riverside», «Александровский», «Парковый»...

В новых районах предусматривается строительство детсадов, школ, поликлиник. Но делается это очень медленно и явно в недостаточном объеме. Новоселы идут в уже давно существующие соцучреждения, за которыми закреплены жители из ранее построенных кварталов. Пожалуй, с чем действительно нет проблем — так это с супермаркетами и «магазинами у дома».

И, наконец, еще одна грань малогабаритных студий. Повышенная концентрация людей в многоквартирных домах явно не способствует повышению уровня комфорта и не гарантирует мирного соседства. Из-за невысокой цены жилья социальная среда тоже заметно страдает. Некоторые и вовсе не стесняются в оценках, переименовав многоквартирные дома из «муравейников» в гетто.

Эти и другие факторы говорят о том, что бесконечно насыщать рынок квартирами-студиями не получится. По мнению Дениса Стукалова, вопросом регулирования этого строительства должны заниматься не столько на федеральном, сколько на региональном уровне. Ведь многое зависит от наличия градообразующих предприятий, уровня жизни, объема миграционных потоков, границ города и т. д. «Здесь также важно анализировать нормы нагрузки на инфраструктуру, — добавляет эксперт. — Вопрос регулирования численности малогабаритного жилья — это вопрос не только градостроительных планов и архитектуры: он лежит в том числе и в научной ­плоскости».

Михаил Хорьков добавляет, что на фоне роста конкуренции трансформация рынка жилья в сторону малогабариток выглядит очевидным, с точки зрения продавца, направлением для развития. Но, с точки зрения развития территории создает явные риски. «Поэтому все вопросы мы должны обращать к муниципалитету, который обязан находить разумный баланс между интересами бизнеса и общества, — рассуждает собеседник. — Если этого не происходит, нам остается ждать, когда рынок насытится такими предложениями и покупатели отвернутся от них. На рынке офисов мы это тоже уже наблюдаем: инвесторов перестали интересовать вложения в компактные офисные площади, несмотря на очень приемлемый бюджет. Вероятно, что уже в ближайшее время опыт проживания в „высотных общежитиях“ скорректирует предпочтения потенциальных покупателей. Компактные квартиры-студии останутся на рынке, но строить только на их базе огромный жилой комплекс будет очень рискованно».

Но и это еще не все. Квартиры-студии в недорогих домах привлекательны на первичном рынке. А что произойдет с этой массой жилья спустя 5-15 лет? ­Реально ли будет его продать новым владельцам, если город сохранит высокие темпы строительства? Нужно ли будет заниматься объединением нескольких соседних студий, чтобы получить более интересный продукт? Или «квартиры-крошки» можно будет разве что сдавать студентам в аренду? Эти задачки риелторам, застройщикам и, очевидно, муниципалитету придется решать в обозримом будущем.

Пока же квартиры-студии на «первичке» нужны потребителю. То количество «квадратов», которое может себе позволить южноуралец, правдиво отражает уровень жизни людей. И с точки зрения мировой истории в этом тоже нет ничего нового. Достаточно вспомнить, что самое маленькое, тесное жилье строили для рабов и нищих.

Комментарии 0